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5、6月份小学报名、中学高考期的到来,使名校学区房再成楼市热点。一方面,一些家庭为孩子上名校未雨绸缪开始“择校先择房”,另一方面,很多家庭在孩子完成升学考试后,计划出售或出租现住的名校学区房。因此,虽然新政出台,但是名校地段新房和二手房交易欲望仍相对较强。专业人士认为,名校学区房目前受楼市政策变化影响相对较小,但是未来将受到教育资源配置改革的影响,购房者在选房时应考虑到这些影响因素。
名校区房交易未受新政影响
小学招生一律划片就近入学,以及“免试就近入学为重点,大幅度提升初中免试就近入学的比例”的《2010年天津市初中招生工作指导意见》的执行,进一步推动了名校周边学区房的需求,使名校片区房屋成交仍保持活跃,成为受政策调控影响最小、抗跌性最强的需求之一。
据中原地产、我爱我家等机构人士介绍,虽然楼市调控政策出台以来楼市成交量有所下降,但是名校附近的商品房售楼处及二手房门店交易及看房人数却没有减少。3月份以来,学区房交易开始活跃,包括新建商品房及二十年以上的二手房都成为咨询重点,即使是在新政出台以及考试时期,很多家长及“准家长”都急着找房,希望早些落实孩子“就片”入学问题。
这种需求趋势使名校学区房仍需求旺盛,价格坚挺。如和平区实验小学附近的公产小户型二手房仍在2-3万元/平方米的一线历史高位,比去年同期上涨了20%以上,而私产小户型二手房多数在2.5万元/平方米以上,20多平方米卖到60多万已很普遍;南开区中心小学附近的金厦新都花园、红磡公寓2-16号楼、双峰里25-39门等15年内“片区”二手房比同一区域非学区房价格高10%以上。
目前和平区岳阳道、实验小学、昆明路小学名校林立区,以及南开中学、一中、耀华、实验、新华等中学片区房刚性需求特点十分突出,成交价都保持在去年以来新创高位。
价格趋稳购房机会逐步增多
刚刚在南开区中心小学附近买到一套不到100平方米2室二手商品房的刘先生现在终于松了一口气,他告诉记者:“为2012年孩子上学,我前两年就开始计划在南开中心小学附近换套住房,由于价格和户型总不合适,拖到今年4月才买下这套房。这是3月份挂出来的两室户型,单价不到18000元/平方米,当时业主总是犹豫,想再提价,但是新政策出台后,他才下决心脱手,我终于达成心愿。”
今年孩子将上中学的林先生夫妇近来也很高兴,因为孩子户口在和平区奶奶家,属于岳阳道小学片,为了照顾孩子和老人,近期又在南京路一带买了一套新面市的小户型(买一层送一层)酒店式公寓,总价不算太高,既可以照顾孩子就近上学,也可以用作未来投资。
机构人士认为,划片入学的趋势使名校学区住房越来越“香”,市场火爆时,房价也比其他地段相同住房上升更快,这使很多家庭只能望房兴叹。目前调控政策虽然对名校学区房价影响不大,但是从趋势上看,调控政策效应将促使一些房源加快推出,同时也使价格趋于稳定,这在一定程度制约了这些房源的持续涨价,给购房者带来了名校学区购房机会。
教育政策改变风险不可忽视
虽然今年招生划片只有微调,但是今后教育政策大趋势,以及名校学区房的再交易变现能力却是为孩子上学未雨绸缪提前几年买房的家庭不可忽视的重要因素。
业内人士提醒,除了大家都已注意的学区划分可能发生变动,随着教改的深入,今后包括教师资源分配等更合理的教育政策会逐渐出台,有望使扎堆个别名校区的择校习惯发生改变。对于投资购房者来说,教育资源政策变化及楼市调控等政策都将影响投资回报,一些学区房可能因教育政策变化而失宠,使购房人投资收益预期落空。
“虽然目前一些名校周边的房子非常抢手,价格一再攀升,但在未来两三年后,这种现象也许会随着学校的均衡调整而变得淡化。那时,因教育而选择住房的观念就会削弱。取而代之的可能是具有文化教育环境的新兴社区。”我爱我家市场研究中心郭燕等人士认为,名校学区房目前主要存在两种不确定性,一种是介于多个学校之间的二手房,一种是新建商品房特别是体量比较大的商品房,由于新住户非常多,使一些老学校难以承受较多的新生,所以变数更大。
记者了解到,为了应对市场,目前很多学区地段的商品房推出了适合“小三口”及“老少合住”的多种户型,房价也基本稳定。中介机构交易统计也显示,目前委托销售的名校区二手房已改变过去价格基本取决于卖方预期的状况,开始有较宽松的商量余地,特别是一些两三年前以较低价格购买了名校附近商品房的投资型业主,基于目前房价及租金调整形势,开始出售这些已获收益的次新房,使名校学区实惠购房的机会逐步增多。为了规避名校区购房风险,机构人士建议,买房前要亲自到负责划片的管理部门了解情况,还要全面考虑多种因素划制定能承受的买房价格,以及更多用途,以减轻由政策等“变化”带来的损失。
随着城市功能及新社区的兴起,名学校学区房概念及对其软硬件条件的要求会发生很大变化,除了学校教育外,社区环境、成人继续教育等都将成为新型名学校学区房概念的重要组成部分。所以,从长远的观点来看选“学区房”不单要看“区片”,更要看学区房未来文化生活氛围。
专业人士提示,今后选名校学区房,可以从两方面入手,一是学校附近片区内的商品房和二手房,二是与名校联合办学的新社区。
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小学名校入校条件
户籍:户主必须是父母或“四老”
按照市教委日前出台的《2010年天津市小学招生工作指导意见》规定,年满6周岁的适龄儿童须依据户口簿(包括蓝印户口)、房屋居住的有效证件、儿童预防接种证,在所属学区片小学报名入学。适龄儿童户籍的户主必须是父母或祖父母、外祖父母。人户分离的适龄儿童,由所属区县教育局根据招生实际情况统一调配到户口所在地或实际居住地入学。
学区房居住年限:今年各区简章未明确规定。
就近免试入学:
在小学招生时,学校对报名适龄儿童实行登记入学,不再收取报考费。严禁学校组织任何形式的考试和变相考试。禁止市区公办小学以举办寄宿等方式,招收外片、外区学生;禁止公办学校与民办学校联合形式招生;禁止学校向外来务工人员子女收取借读费及其他任何费用。对违反规定乱招生、乱收费的学校和个人,一经查实,教育行政部门将坚决予以纠正和处理。