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楼市真正严峻的考验开始了。开发商的楼盘销售可以放慢速度,但二手房中介却大多过不了3个月的考验期。也就是说,如果行业状况不能明显改善,大型中介企业瘦身工程与中小企业退出江湖,都将热烈上演。这种状况估计最快会从6月中下旬开始。
新政出台一个半月,二手房中介公司业务量下滑六成。入不敷出之下,一些小型地产中介公司开始退出市场。虽然眼下中介行业真正的“关店潮”在天津还并未开始,但业内人士表示,6月中下旬将是这场生存大战的分水岭。
5月份入不敷出
中介市场是对新政反应最快也最激烈的市场,新政前后的成交量对比相差60%以上,而生意的冷清直接威胁到这些企业的生存问题。
目前本市大型地产中介公司每个门店平均配备15-20人,一些小型中介公司规模大约10人。如果把不动产折旧、人员酬金福利、水电、品牌投入、摊销等成本都计算在内,每个门店的月经营成本平均需要7-15万元。
目前本市规定的房屋中介收费标准为房屋总价的2%,即买卖双方各交1%。以每套成交房源100万元计算,每成交一套房源可有2万元收入,每月每家店至少要成交4-8套房源才能回本。并且因为缺乏规模效应,越是店数少的小型地产中介,其同样规模的单店经营成本反而会比大型地产公司更高。
但事实上,新政出台后楼市最大的两个变化就是成交户型偏小、成交量下降。本市一些门店总数在60家以上的大型中介,5月初所有门店的日成交总量只有3-4套,全月平均日成交总量也只有7-8套,平均到单店只有不到4套,显然入不敷出。更何况,最近成交的二手房中,小户型产品居多,百万元以下的房源占多数,也就是说地产中介公司的每单交易收入也会更低。
经纪人出现“零收入”
地产中介生意不好,打击最大的不仅是老板,身为员工的地产经纪人更是直接从“天堂”跌入“地狱”。
孙晨是南开区一家私营地产中介公司的员工,公司规模很小,算上老板只有4个人。“老板跟我们规定的是无保底薪金制,也就是说没有底薪,所有收入都取决于我们的业绩。”尽管这个薪酬制度看起来风险很高,但在2009年7月份入行以后,孙晨每月收入都在4000元以上,“最好的时候,我一个月挣到将近2万元呢!”不过,新政出台后,二手房成交量直线下降,孙晨所在的中介公司在整个5月只成交了两单二手房买卖,而他个人却连一个租赁合同都没能签下。
其实,咨询者数量和购房者看房量的大幅下降已经成为新政后楼市普遍的表现。信仁房地产经纪人透露,房交会前每个经纪人一天的带看量大约4-5套左右,房交会之后就变成了2-3天才会有一套需要带看的房源。工作量的大幅减少,自然会影响到收入。
相比之下,在大公司就职的同行境况要比小中介经纪人好很多,但与政策出台前相比,收入也会下降一半以上。小冯供职的地产中介公司拥有40多家门店,新政出台后成交量下跌了7成多,他的营业提成几乎也都归零了。“估计这个月只能拿到基本工资,其他补助和提成等几乎可以忽略不计,跟以前相比至少也要少一半,跟业绩好的月份比恐怕要降低八成呢!”不过,小冯对地产市场仍有信心,他表示将继续留守几个月,如果到10月份还不见好转,就准备转行了。
中介洗牌最早月内上演
“对于此次新国十条这样严厉的收紧政策,3个月是中介行业能够保持稳定的时间上线。”本市我爱我家地产经纪公司企划经理陈萌坦言,门店总量在20家以上的中介公司在规模和资金方面都会占据优势,抗风险周期也会更长,3家门店以下的小型中介企业肯定会首先被淘汰出局。而8-15家左右门店规模的中型中介公司则最为尴尬,既缺乏大公司的资金实力,也不如小公司灵活,进退两难。
对于小型企业来说,每个月亏损数万元可不是闹着玩的。新政出台一个半月,已经零星出现一些关店退市的中介公司。业内人士预计,多数中介都会努力维持,关店潮”初成规模至少要等到6月中下旬。如果市场持续低迷,预计7月底开始,一些地产中介连锁企业也会开始“瘦身”。