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近日,中国指数研究院根据国土资源部及中国房地产指数系统相关数据整理发布了《2010年全国住宅土地市场展望》报告,指出今年住房用地供应将有大幅增长,同时鉴于楼市成交低迷、调控预期等因素,住宅用地价格有望在三季度出现下调。业内专家表示,在房价中占重要比例的土地价格下调,必将对房价产生同向影响。
全国地价仍保持高位较去年同期上涨100%
根据指数研究院报告分析,今年1至4月全国40个主要城市住宅用地成交均价为2123元/平方米,尽管较2009年12月下降16%,但较去年同期上涨100%,仍为高位水平。在土地出让金额方面,今年前4个月全国40个重点城市合计达到3247亿元,相当于2009年全年出让价款的46%。其中,北京、上海和天津住宅土地出让金额位居前列,分别达到382亿元、381亿元和325亿元,是去年全年的54%、51%和69%。
土地需求受新政制约保障房计划大幅增长
指数研究院分析员认为,土地作为商品房开发过程中的重要载体,其市场需求的规模势必受到商品房市场景气度的显著影响,今年全国房地产市场销售行情将成为住宅土地出让面积的重要影响因素。“‘新国十条’下发后,全国监测的35个城市中,有26个城市的新建商品房销售面积不断下降,其中5月初上海、天津和南京等城市下降超过三成,市场观望情绪蔓延。”
与此同时,今年全国住宅和保障性住房用地计划供应面积较上年成交面积分别增长142%和123%。从全国范围来看,商品住宅用地供应面积占比为67.0%,其中,中小套型商品住宅用地为43.5%,大户高档房用地占比为23.4%。保障性住房方面,廉租房和经济适用房用地占比分别为3.8%和9.4%。分析员表示,随着商品住宅成交量的环比下滑,全国商品住宅土地出让面积增速将逐渐放缓。不过,由于今年全国住宅土地供应非常充沛,全年商品住宅土地出让面积超过2009年的水平(约为6万公顷)的概率较大。
地价或在三季度下调有利于抑制住宅价格
“在土地出让实行招拍挂的大背景下,房价走势及预期是影响土地成交价格的重要因素。”分析员表示,“我们根据40个重点城市2008年住宅土地市场的调整情况预计,2010年全国地价水平将低于2009年,但由于供应计划规模突出,2010年土地成交面积将高于2009年,总成交金额也将超出。”
报告指出,在当前开发商融资渠道不畅的背景下,随着房价逐步进入环比下降通道,预计未来全国商品住宅用地价格下降趋势明显,其全面下降可能出现在第三季度。业内专家表示,土地价格在房价中占有重要位置,以本市为例,地价在房价中的占比接近1/3,地价下调必然使房价产生同向变动。“房地产开发需要一个过程,单纯从地价到房价的变化可能需要一两年。不过,目前调控政策发力,各方调整后市预期,房价调整应该会来得更快些。”