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-个盘分析
调查楼盘1:空置率8.14%
原因:自住者绝对是主流
楼盘1位于荔湾区的核心路段,调查已收楼单位442套,通过跟踪业主的电表读数可见,空置单位有36套,这36套单位在调查期间的电表读数完全没变化。空置率为8.14%。
该盘以80-122平方米的两房、三房单位为主,2007年底,它以实惠价格开盘,吸引了大量以换房为目的老城区买家。该盘于2009年第一季度收楼,目前有超高的入住率,证实了当年销售人员“买家基本都是自住”的说法。记者采访楼盘旁边的满堂红、合富置业、中原地产三大中介的地铺,了解到目前该盘在各地铺几乎都没有放盘,就算有,也只是两三套而已。
调查楼盘2:空置率20.31%
原因:收楼时间稍短,投资者较多
楼盘2同样是位于荔湾区的核心路段,周围的生活配套非常齐全。该盘于2009年6月收楼,调查已收楼单位共522套,从跟踪的电表读数可见,目前空置的单位有106套,这106套单位在调查期间的电表读数完全没变化.空置率为20.31%。
该盘的收楼时间比楼盘1稍短,这对入住率有一定影响。但是,该盘投资型买家较多,造成了该盘空置较高。记者从该盘物管人员登记的情况了解到,在已收楼的522套单位中,将物业出租并已备案的单位有110套,此类业主多为长线投资者;而在房产网站和附近中介的地铺中,该盘的放盘量也比较多,如满堂红地铺有14套放盘,盘源描述绝大多数为“楼龄2年、全新未住”。目前该批盘源的放盘价多在1.8万-2.3万元/平方米之间,当年的开盘价只需1.5万元/平方米左右。这批放盘的业主,多为短线投资者。
造成该盘投资型买家较多的原因,一是因其有一批四五十平方米的小单位,二是因其开盘价比较实惠。放出的盘源中就以这批小单位和90多平方米的北向单位为主。
调查楼盘3:空置率10.74%
原因:总价低吸引广佛两地住客
楼盘3中,记者随机抽查了3栋楼宇共512套单位进行电表调查,结果发现3空置的只有55套,其中,有44套单位调查期间电表读数完全没有变化,其余11套单位的电表读数变化在1度之内。以此推算,空置率为10.74%。
据该楼盘的物业管理人员介绍,不仅是我们调查的这3栋入住率高,其他更早期单位的入住率也同样很高。其原因主要与产品结构及价格有关。据了解,这里的住宅多是100平方米左右的两房、三房单位,2008年时的价格多为“5字头、6字头”,吸引了很多来自佛山和广州本地的首次置业人士,加上楼盘规模大,配套也在不断完善,入住的业主就越来越多。
为何部分单位的电表读数变化在3度之内?一位业主朋友告诉记者:“当时就因为便宜才买这里,不过自己在东风东路上班,为求方便就在旁边租了套房子常住,到了周末才回这里小住。”
-相关链接
●何为住房空置?
业内有一种观点,所谓住房空置就是住房处于没有进入交易或使用环节的一种状态。而住房空置率就是在某一时点上空置的住房占某一时点所存有住房的比率。住房空置率又可以分为一手房市场的住房空置率、二手房市场的住房空置率、综合住房空置率及住房自然空置率等。值得一提的是,至今在国内这个概念的争议还非常大,统计标准不一。
有业内人士表示,在统计方面又存在着空置率与空屋率两个概念。全国工商联住宅产业商会REICO报告工作室刘琳博士介绍:“人们常说的空置率实际上是两个概念的混淆。大家常说的已售但没有人住也没有出租的叫做‘空屋率’,这与国外的空置率的概念一样,既包括新建未出售住宅,也包括既售但无人居住的住宅。”目前国际上还有一种通用的住房空置指标,即住房空房率:即以一个国家或城市的实有住房总数为分母,以空房总数(一般指实际空置一年以上的住房,包括存量和新建住房)为分子,计算出空房率。
●国际空置率标准是多少?
查阅业内资料可知,目前美国、英国等西方国家在空房率上一直有比较完善的统计制度和方法,它们将住房空房率的警戒线定为10%,各国比例多在该幅度上左右微浮。
京城知名房产商、华远集团的总裁任志强也指出,空房率在中外都有不同的意义。“在香港,空房是指当年没有卖出的房,基本占63%到64%;如果算综合空置率,存量和综合住房空置率最高是达到8%,通常是4%以上。所以,美国计算空置率,是指所有的存量里面空置的占总的比例有多少,一般认为超过12%就是超过警戒线了,写字楼的一般超过20%以后就认为空房量大了”。 (整理/陈玉霞张秀钦)