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严厉的宏观调控政策出台以来,开发商的资金链正在受到越来越严峻的考验:成交量大幅萎缩严重影响到销售收入,银行信贷闸门正日益收紧,低迷的股市又令上市房企的扩股融资计划搁浅。业内人士分析认为,在房企各种融资通道均被卡得越来越紧的情况下,未来几个月,惟有降价促销,才能熨平调整带来的业绩波动。
业绩大幅下滑
在房地产新政的影响下,全国楼市在5月观望氛围均进一步加重。据中国房地产指数系统检测数据显示,多数城市成交量大幅下降,30个城市成交量较4月降幅普遍超过40%,杭州、苏州甚至超过70%。
在成交量持续下滑、银行信贷收紧等多面夹击下,5月份,万科、绿城等绝大多数主流开发商的销售面积和销售金额环比也是直线大跌。截至6月10日,万科A、绿城、中国海外发展、富力地产、雅居乐地产、龙湖地产等14家上市房企已经发布了5月销售业绩报告。14家上市房企仅恒大地产一家月报飘红,环比上涨8%,其他13家开发商5月销售额平均环比下滑42%。
其中,万科披露的5月份经营数据显示,公司5月份实现销售面积47万平方米,销售金额51.1亿元,分别比2009年同期减少32.6%和20.2%,环比则分别下降26%和34%。绿城5月销售20亿元,与4月65亿元的销售收入相比,直线下跌近七成。中国海外发展5月份实现房地产销售额34.5亿港元及销售面积41.8万平方米,同比分别下降39.0%和28.4%,相比4月份销售额环比下降29%。雅居乐地产5月销售额为10亿元,环比下降41%。龙湖地产销售额为15亿元,环比下降近四成等。
世茂地产副主席许世坛日前表示,5月实现合同销售收入15亿,环比下跌40%,而今年前5个月的销售总额为95亿。龙湖地产董事长兼首席执行官吴亚军在股东会后透露,根据年初的策略,二季度龙湖会放缓拿地的节奏。雅居乐集团主席陈卓林在日前雅居乐的股东大会之后表示,对今年销售前景看法审慎,由于这两个月内地打压楼市政策较为凶猛,令销售成绩不太理想。
股市融资搁浅
销售成绩大幅下挫,股市再融资渠道也被进一步收紧。
央企招商地产早在去年7月,就计划今年将向不超过十名特定投资者以28.12元/股,发行不超过2亿股份,预计融资上线不超过50亿元。但在今年5月,招商地产却低调宣布,撤销2009年《公司向特定对象非公开发行股票方案》的议案。
遇有同样经历的还有世茂股份。今年初,世茂将其之前20亿元的融资额缩减为17亿元。但在6月10日,世茂股份宣布,鉴于2010年第二季度以来,国家有关房地产行业政策发生较大变化,董事会拟通过关于撤销公司2009年第二次临时股东大会审议通过的2009年《公司非公开发行股票方案》的议案。
曾于去年8月公告配股融资方案的冠城大通,今年6月12日也发布公告表示,鉴于目前国家有关房地产行业政策发生较大变化,董事会已经决定撤销不超过16亿元的配股再融资方案。
据中国指数研究院最新公布的报告,2009年至今,近50家上市房企公布了增发预案,拟融资额超过1000亿元。到目前为止,大多数房地产公司的再融资申请提交监管部门审批之后均无下文。
有分析师对记者表示,鉴于目前诸多房企股票价格跌破增发价,以及国土部门参与再融资审批,使得房企通过上市公司融资形势严峻,搁置再融资计划是很正常的市场判断,更多的上市房企在另谋融资渠道。
转向信托市场
业内人士介绍,目前直接融资渠道受阻,开发商们只能选择曲线的方式进行融资,其一是信托融资,其二是海外发债,其三是私募房地产基金。
中国指数研究院最新报告显示,今年5月以来,中华企业、世茂股份等10余家房地产上市公司公布了其信托融资计划,总融资规模逾50亿元,期望能够缓解资金压力。业内人士分析,最近融资渠道受限,加上政策调控令利润削薄,开发商不得已才转向比银行贷款成本更高的信托融资。
数据同时显示,今年以来,我国房企资金来源增速整体放缓。前4月房地产授信金额不到2009年的1/6。有地产人士分析,在银行贷款收紧,上市房企增发在证券市场上连连受挫的情况下,信托渠道已成为上市公司的主要融资渠道之一。
多数人对开发商的融资有一定的误区,认为开发商融资多数找银行贷款,其实,发信托、基金股权等都是开发商的融资渠道。从融资渠道上来看,相对其他融资方式,信托风险较为低一点,同时可以让更多的人分享开发商的利润。
不过,和银行贷款相比,房地产信托也有一些不足。首先是成本高,信托的综合成本要在10%至12%,而一年期商业银行贷款利率仅为5.31%;其次是周期短,信托周期通常在6个月到1年,而银行贷款则可以做到1到2年。
期待降价促销
“融资渠道不畅,导致房企资金链越来越紧,扩大再生产也受到一定程度的影响。”北京科技大学教授赵晓说。
中国指数研究院分析师表示,受目前楼市一系列政策影响,房地产上市公司融资和拿地受限,资金压力加大。预计2010年房地产上市公司的业绩将呈现规模扩张减速、存货周转放缓、流动性风险加大、市值缩水明显四个主要特征。
著名房地产营销策划专家谢逸枫认为,尤其是前两年储备土地较多、新项目开发和销售受阻的房企,以及负外债的上市公司和部分公司内部出现分裂的房企,不仅会面临着资金链随时破裂的危机,还面临着投资和改善需求“封闭”、刚性需求“萎缩”到“消亡”的危险。
中原地产华北区域董事总经理李文杰一针见血地指出,此次收紧地产商钱袋子的目的单纯而简单,就是让其降价回收现金。
恒大董事局副主席、总裁夏海钧博士判断,今年下半年楼价走势将会在最近一段时间内逐步下调,房企的资金压力会逐渐增大,一方面是销售量持续下滑,另外一方面就是新的融资渠道紧张。从目前来看,国际资本市场基本没有融资空间,国内的银行信贷也是逐步收紧。对房地产业而言,对房产现金会造成压力。此外,一批在市场竞争中不具备竞争条件的企业,或将面临更大的资金短缺的挑战。
“如何应对市场?房企只要审时度势抢占先机,提早调整价格,就可以应对市场,使销售达到合理的增长。”夏海钧说。