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2010年,房地产行业迎来了宏观调控和低碳经济的双重冲击,房地产行业应该如何寻求新的着力点和增长点?在刚刚落幕的“博鳌·21世纪房地产论坛”第10届年会上,本年度100多位最具影响力地产界、金融界、学术界、媒体界的首脑人物会聚一堂,以“地产考验中国:以制度创新求解效率与公平”为主题,共同探讨如何迎接下一个增长周期,找寻中国地产的未来。
房地产调控应标本兼治
财政部财政科学研究所所长贾康
中国经济高速成长,房地产业和建筑业的长期发展没有改变。本轮调控无论是框架还是政策理性方面都有明显的提升,保障性住房以及市场性住房两分开。
保障性住房方面,除了扩大供应外,还应进一步引导和加强管理,积极引导民间资本和存量的个人产权房加入,思考如何让社会成员进入廉租房和享受长租房,并尽可能降低管理成本,将服务做好。市场性住房政府首先应做好规划,如何供应土地,什么区域建什么房,政府必须要有合理的远期规划;其次应该管规则,就是实现公平竞争;第三就是管税收,交易环节和保有环节都应收税。
现在各方越来越重视制度建设,寻求标本兼治的调控。改革应该是渐进式的。现在推进制度建设,可通过先行先试,通过由局部到建立框架,通过一系列的竞争措施,最后完成制度建设。中国楼市在本次宏观调控影响下,今后有望获得更好的制度建设因素的注入。
住房制度改革应租售并举
原国土资源部土地利用司副司长束克欣
住房制度改革的缺陷导致今天房地产市场的一系列问题,制度上最大的缺陷就是所有需要解决住房的问题,都赶到买方的这条路上。
解决这些问题,首先是调整住房制度的,应该是租售并举的道路,买得起房屋的走商品房的道路,买不起商品房的人要走租赁住房的政策,政府关注的重点应该是为买不起房的人提供更多的租赁房。
政策调整和设计的重点应该是考虑租赁房如何搞起来,怎样为广大的工薪阶层提供适合工资收入、合理比例租金的住房,而不是目前市场上自由租赁的房屋租价。如果将所有的经济适用房、双限房等等优惠给买得起房的人,政府的力量就会被削弱,而且会引起社会的不公平。
现在为什么有大量投资进入房地产业,而且抢购土地,关键还是回报丰厚。如果政策规定投资建设租赁房,而且有合理的回报,将资金引导到这些方面,就不会有很多地产商争夺土地了,地价也会下来。
宏观调控不是冲房价
全国工商联房地产商会会长聂梅生
房地产当前的问题不是房价高和低的问题,而是深层次改革的问题,例如土地政策、房产税、农村小产权等问题,不是通过一次调控、通过行政干预就能解决的。本轮房地产调控也并不完全是冲着房价去的,而是高房价背后的种种风险。
去年宽松的货币政策下,货币投放很多,其他产业的资金快速流入房地产业。房价的过快上涨一定会刺激投机炒房,造成泡沫,其结果就是带来金融风险。而且从社会层面上来说,房价连续14个月上涨,超过了普通居民的支付能力,引起了社会不稳定,冲着这一条也要进行调控。
从目前情况看,遏制部分城市房价过快上涨的效果是显现的,同比房价增幅下降,环比房价下降,而且趋势会进一步的扩大。控制了开发商投机性购房资金,降低了供需双方的杠杆力,房贷杠杆已从去年的10倍快速下降到5倍以下。
我比较担心两方面问题:一个是商品房供应减少后保障房供应会青黄不接,另一个是房地产和经济转型之间是否会形成接力。房地产是双刃剑,应该减少矛盾,共同发展,这是我们共同的目标。
房价不会大幅下滑
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌
随着新政效力显现,一线城市的成交跌幅达50%以上,北京上海的房价更是出现松动的迹象,应该说调控的效果已经部分达到。但必须清楚的是,国务院此次要求的是遏制房价过快上涨,而并非要求房价大幅下滑,现在许多舆论期待房价能下跌20%至30%,我认为这只是大多数人一厢情愿。现在政府要做的还是需要坚持,让房价维持在合理的房价收入比,随着收入分配更加均匀,随着老百姓收入的增长,房价还会继续上涨。
尽管目前一线城市楼市已经出现“退烧”的现象,但房地产行业若要长治久安,光靠调控是不行的,需要彻彻底底的改革。首先是金融货币的改革,中国的房价问题实质就是太多闲置资金进入楼市炒高价格,因此政府应该把炒房资金挤出房地产,让它们进入实体经济,或者通过房地产基金等方式让资金流入到房地产开发前端;其次是财税制度的改革,包括开征物业税,让地方政府改变以往土地财政的生存方式,让物业税成为地方政府主要的财政收入,让未来财政体系依靠的是存量房而非新增土地;最后是土地制度的改革,包括如何让农村或集体用地流转,这也是改革最困难的一部分。
转换增长模式良机到来
经济学家、北京科技大学教授赵晓
发展方式的转型才是关键,房地产的调控只是一个开始,中国需要根本性的改革和经济增长方式的转变。转型应该在2005年至2007年进行,但当时出口环境太好而错过了。现在,2010年世界经济反弹,给中国带来短暂的机会,我们应该趁着稳定的机会进行转型。
转型的核心是从全球化外需增长模式转换到城市化内需的增长模式,关键在于城市化。农民大量进城,可以释放很多土地,将工业化生产方式引入农村,进一步稳定中国经济增长。同时,还可以改变农民工赚钱后将资金汇回家的现象,改变储蓄低迷、消费不足的问题。要实现这一目标,中国一定要从高房价道路走上低房价道路,中国城市扩张的概念是大力发展保障房。
现在是中国转换增长模式的极好机会,因为中国的城市化带来更多的城市人口和资源需求,对国内和国际资源供应都是巨大的压力。而当前全球的金融危机却为中国城市化提供了绝佳的机会,因为此时的资源价格是偏低的,可以使中国减少成本支出。
因此,房地产的调控不能走回头路,必须看成是中国经济转型的开始。
市场竞争力必须合理分类
国金证券首席经济学家、上海交大海外学院金融所所长金岩石
市场竞争力必须分类,怎样的城市,怎样的竞争力。金融中心城市,国际化大都市,就像奢侈品一样,全部统一价格,当然哪里贵,哪儿好,说明那里的人才素质高,说明那里财富存量高。首先是GDP的存量,第二是财富增长存量,第三是人口结构和人口流量,第四是消费总量。按照这四个标准,全球统一竞争很明显。
为什么高房价在金融中心城市必然上升,因为现代都市文明两大支柱就是两大交易市场:一个是房子,另外一个是股市。房子不仅仅是消费品,同时还具有投资品的属性。没有这两个交易市场的城市,就是另外一个标准,例如工业化的城市,就应该房价越低越好,因为能够降低工资成本,这是完全不同的概念。