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据有关媒体报道,仅四五月份房租价格就同比上涨超过20%,部分地段好、交通方便的房源更是超过了50%。
而受住建部委托,房地产经纪人学会日前通过调查发现,1-5月,北京的房租均有不同程度上涨,4、5月份上涨较明显。3-6月份同比上涨幅度超过了18%,但是每月环比上涨幅度不到2%。中原地产数据也显示,4月环比上涨2.50%,同比上涨16.69%;5月环比上涨1.79%,同比上涨18.86%。
根据一般规律,房屋租赁市场的黄金时间在农历正月十五之后二月中旬之前。房租上涨的反常背后是什么呢?
拆迁一个重要的因素。根据公开资料表明,北京今年将实施CBD的东扩、南城的开发改造、市政路网的建设,第二机场的筹建等大规模城市扩张改造升级项目,这使得拆迁量激增。
据了解,北京今年拆迁并需要安置人数超过10万。大兴区2009年共拆迁33个村,涉及转非劳动力7000余人。2010年预计拆迁64个村,涉及转非劳动力2.3万人。另据不完全统计,2010年朝阳区将有45个村拆迁,涉及4.67万农民,海淀区将有20个村拆迁,怀柔将有3个城中村拆迁,昌平至少30个村拆迁,通州仅运河核心区及西海子棚户区开始搬迁改造,总户数涉及1.05万户居民,这其中还不包括台湖、梨园等地拆迁。
按照拆迁规定,政府或者提供安置房或者提供租房补贴。
另外一个重要因素则是大学生租房。据北京市教委统计,2010年北京地区高校毕业生将达到21.9万人,比09年增加近2万人。去除进一步深造和到外地求职发展的毕业生外,留京求职的毕业生大约在15万左右,此外,外地高校毕业生入京求职的人数也将有10万人左右。我爱我家市场研究中心据此预测,今年暑期北京将有20万左右的毕业生需要通过租房来解决离校后的居住问题。
在房价下跌预期下,不少新移民和新生代已把租房作为在北京生活的长期形态。
房源不足立即出现。一方面租赁需求增多。另一方面,楼市宏观调控在精准打击投机炒房客的同时,也误伤到了大批急需改善型购房的刚性需求,严厉的房贷政策,使大批处在观望气氛中延迟购房的人转为租房。与此同时,大批首次置业者在房价下跌的心理预期影响下,不少人选择了租房观望。
租房的同样在租房,为什么房源就不够呢?相关数据统计,北京每年因结婚购房者高达12万到15万人之巨。这一部分人因为推迟购房,该腾出来的房子却没有腾出来。
除租房者观望外,持有房产的因为房价未出现大跌同样也在观望。来自国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房可提供2亿人居住。“既不出租也不出售同样加剧了二手房源的紧张。”
作为印证的则是,去年房地产刺激政策造成了09年10%富人买走了50%房子的房地产现状,由于这10%富人购房多数属于投机需求,购房后并不出租,形成09年全年房地产交易量中近5亿平方米不能流向租赁市场,降低了住房租赁市场的可用资源。
如此以来,该腾出来的房子没有腾出来,该买房子的没买,而该卖房的更是期待房价的反弹。
显然,房租暴涨实际上是房价涨跌双方之间博弈加剧的体现。解决各方面症结的关键在于,将房价真正地降下来,房租才会有大幅的回落。
或许高房租将是高房价下跌前的预兆,就看谁能坚持到最后。无独有偶的是国土资源部部长徐绍史7月6日公开表示:目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,在过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降。
而来自中介的最新信息表明,6月中下旬,北京大部分区域租金已经开始从最高点下调,租赁价格在年内首次出现了较明显的回落。