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在以前的文章中我曾经谈到过,中国的楼市是一个十足的“政策市”。简言之,市场规律对楼市的影响远不如政策调控更为明显,在后者发力的情况下,往往楼市轻则“感冒”,重则“受伤”,不过,由于政府从未真正主张打压房价,因此楼市即便偶尔受点伤,也不过是些皮外伤而已。事实上,我们许多的制度和政策(比如说土地制度、决定官员升迁的制度安排等)最终都是推动房价上涨的。
基于这样的事实,来看新政百日后的楼市走向,就显得清晰明了得多。
当然,眼下楼市出现回调也不完全是政策因素导致。此前楼市投机炒房成风、市场渐失理性、房价上涨过快致使楼市泡沫大量涌现,楼市出现调整实属必然,只不过为防范融风险等,新一轮调控不得不针对楼市上述狂乱采取最严厉的措施,客观上促进和加快了市场调整的步伐。
回顾百日新政,可以说效果是明显的。以北京为例,从3—7月楼市运行情况看,新政出台的第二个月即5月开盘均价达到高峰,6、7月两个月呈连续下降趋势;二手房方面,成交均价则在新政出台的4月达到高峰,5、6、7连续三个月下降。上半年北京商品住宅成交下跌四成。而新政百日以来,半数楼盘降价,成交量下跌接近八成。零成交项目从新政前不足20%到上升到了40%,数量翻倍。其他许多城市情况也非常类似。
需要指出的是,相对于成交量的高台跳水,房价下跌的幅度并不大,不少楼盘和不少城市房价依旧在不断上涨,整体而言并没有出现明显或大幅下降,以至于人们怀疑当前楼市是“假摔”。
当前,楼市调控仍处关键时期,楼市泡沫还未完全挤出,这也是为什么最近有关部门不断强调楼市调控未放松,不会半途而废的原因所在。
开发商明显意识到了这一点,有的开始主动顺应形势,适度下调价格。可以预见,随着恒大、万科、绿地等房企巨头纷纷打折降价,跟随者会越来越多,房价还将会有一个继续寻底的过程。
据新浪统计:针对近期各大楼盘出现的打折优惠情况,64.8%的接受调查者认为力度还不够,要再等等;对新政的满意度调查显示,76.2%的受调查者对新政效果不满意;另有54.2%的受调查者认为,接下来房价还会继续下跌。依此看来,目前“空军“力量相对强大,多空双方博弈还将持续,观望气氛近期难言消退。
一般来说,除非经济进入低迷周期,经济基本面发生改变,楼市才会陷入真正的低迷。就目前形势判断,我认为,接下来的三四季度将是多空双方博弈的关键阶段,可能楼市的谷底还未出现,如果传统旺季的9、10月份楼市不能强势反弹,弱市整理将会持续相当一段时间。
对于购房者而言,这是一次抄底的机会。如今,由于很多人都在持币观望,买房的人相对较少,接下来可能还会减少,距离楼市底部可能并不遥远。如果我们注意到身边的人大家都不买房时,就是这样的机会。原因很简单,中国目前经济基本面没有发生变化,只要政局稳定,房价上涨的动力就不会消失,因而也就不要指望楼市泡沫在10年之内彻底破灭。