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有一些房地产“春天派”认为,此次人民币汇改对房价是利好,将会马上推动房价上升。然而在目前市场环境中,预期人民币升值短期内会推动房价上升是不现实和不合理的。汇改短期内不会成为房价上升的导火索。
首先,人民币升值必然会引起国际热钱涌入的逻辑是存有疑问的。根据历史数据,2005年汇改前后,热钱的动向与升值并不是一致的。在2005年汇改初期的半年时间里,热钱流入量只有138.7亿美元,并不比汇改之前半年的数量大(326.4亿美元),甚至在2006年末热钱还出现过连续的流出。同样的,在汇率冻结期(2008年6月至2010年6月),热钱并没有因为人民币停止升值而退出中国市场,反而因为中国政府4万亿刺激政策大举进入中国市场。可见,热钱流入与否取决于热钱能否获得短期超额收益。
其次,国际热钱对于宏观政策的敏感性极大。这是由热钱的基本特征所决定的。在目前严厉的房地产调控政策背景下,高首付带来的杠杆率下降、高利率带来的投机溢价下降,以及营业税优惠取消带来的转让时间成本提升,都会抑制热钱对与国内房地产市场的兴趣。更何况,房地产宏观调控冻结了房价已经成为了共识。在缺乏短期超额收益的前提下,热钱有什么理由进入房地产市场?
第三,即使国际热钱大量流入,但是国际热钱会否偏好于投入房地产市场也是一个疑问。根据统计,自2006年第四季度至2010年第二季度以来,国际热钱的资产复合收益中(汇差+平均资产收益,其中资产收益分为房屋收益、股票收益、息差收益),有8个季度股票复合收益率最高,有5个季度房屋复合收益率最高,此外还有2个季度货币息差收益率最高。可见,更高回报的股票市场才是国际热钱的首选。面前房地产市场的现状恰恰是流动性减弱、投机性被抑制、政策强力调控,并且有限外令阻挡热钱直接参与的市场。这个现状表明了房地产市场不会是热钱的最优选择。
此外,短期内升息无望,也会阻挡热钱流入套取利差和汇差。绝大部分机构都预测中国人民银行年底前不会加息。这也意味着,短期内热钱博取国内外息差收益的机会是微乎其微的。
当然,从长期的角度看,人民币大幅升值还是必然会导致国际热钱的大量涌入并推高房价的情况的出现。只不过这个时间点不会是现在,而是会在宏观调控政策出现转变的时候。这将是政府决策中面临的两难选择。一般认为2010年第四季度时,随着中国经济走软,并出现二次探底的可能性时,新一轮刺激政策会适时的出现。届时人民币远期合约贴水会增加,升值预期愈发强烈,或产生大量热钱流入国内市场的局面。