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1、 发展基点——顺大势而动,迎发展良机
提到华侨城的创业史,就不能不提到1978年的十一届三中全会。80年代初开始的中国改革开放之路,为华侨城提供了孕育环境、制度变革、经济发展、文化与人本回归的大背景,也影响着华侨城25年以来的发展路径、战略与运营。
华侨城创业伊始,深圳特区的成立于香港回归这2件举国关注的大事对华侨城影响特别重大:没有特区成立开启对外开放之窗,就没有华侨城作为国务院侨办直属开发区的独立地位;没有1984年中英公报到1997年香港回归的时间表,就没有与香港所代表的一国两制下的国际资本主义市场的快速接轨,也没有中国大陆对香港经济、时政、文化的极度关注,更没有华侨城主题公园早期发展所必须的基本客源,也就没有后来从旅游走向多远的战略转型。
华侨城不仅仅顺应并抓住了国家政策的顺风之势,更是积极的响应着国家经济体制的转变,从政治层面到经济层面,始终紧随其后。随着中国经济的持续快速发展,人民日益增长的物质文化需求,也需要更多的渠道与行业进行填充。城市化进程飞速发展,基础设施的迅速改善和都市郊区大型综合项目的出现,都为华侨城的战略转型提供了更加广阔的舞台。
邓小平南巡的一句“发展才是硬道理,要抓住难得的历史机遇。”是华侨城奋斗史的强心针。华侨城也正是顺应着每一波国家政策的主流大潮,将自身的发展与社会主义现代化建设主旋律紧密结合。从而走出了一条独立自主、勇于开拓、坚定卓越的成功大型国企之路。
2、 发展原则——规划先行,动态调整
从建设初期以11万美元的高额年薪聘请新加坡国家规划大师孟大强先生为华侨城规划顾问,到华侨城至今还在执行的那部具有超前眼光的《华侨城总体规划》,25年以来的实践证明,富有远见并注重和谐的城区规划使得华侨城地区成为深圳乃至全中国最优质的示范性居住地区。
1986年制定的《华侨城总体规划》提出了深圳华侨城4.8平方公里的城区应具备商业、旅游、居住等功能,要求规划区域作为城市的有机组成部分,必须承载城市的“四大功能”,即居住、工作、游憩和交通功能。
从城市规划的角度,并放置于一个10年、20年相对较长的时间周期来看深圳华侨城区,总的来说是规划先行与动态规划的成功。先行是态度,是责任,更是超前的目标设定,动态则是规划的核心,强调区域的生长和对变化的适应能力,以及在动态规划的前提保障下,城市区域、交通、尺寸和市场等因素综合作用的结果。
通过24年的演进过程可以看出,华侨城由主题公园到今日的优质花园社区,即使是在规划先行的前提下,也不是一开始就设定好,一步到位的,其中的过程也是随着城市的发展结合自身产业的更新来逐步调整并实现的。
华侨城总体规划在保持总基调不变的前提下进行动态规划,每10年修编一次,前后衔接,对城区的发展方向不断进行总结、调整与完善。同时针对前期开发出现的变化,采取“全面控制、局部灵活”的规划手法,使开发者有较多的选择余地,充满弹性地解决控制与实施。
1986年城区总体规划主要是:依托自然、以人为本。1995年,第二个10年规划修编则增加了“保护原有的自然资源,使人工环境和自然环境融为一体,创建有特色、有潜力的都市环境”与“保证规划的完整性、综合性和连续性,使规划有弹性,易于分期发展建设”等2条修编基本原则。截止到2005年,华侨城修编完成《华侨城地区发展策略与总体规划2005~2015》,新增了华侨城四大规划原则:一、因地制宜地建设生态城区的环境;二、突出人文旅游,丰富区域内涵;三、以旅游和居住为核心进行功能混合布局;四、以人为本规划新城区的交通系统。
通过近30年的动态规划的梳理与总结,不仅可以清晰的看到华侨城城区定位时刻顺应市场与产业的变化,同时,额可以看到华侨城在发展过程坚守的一些理念与思路是其取得成功的重要经验:
1) 企业发展与城区开发的紧密结合、联动发展;
2) 以先进、持续、统一的规划作为城区发展的指引;
3) 成片开发的规划管理模式与统一的大社区管理模式;
4) 保护自然生态环境,营造丰富的公共空间;
5) 突出“人文”特色,以文化建设丰富城区内涵。