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“涉外”象征身份的时代
自上世纪90年代起,天津市开始出现了外国常住人口,而为了方便管理,涉外小区应运而生。业内人士表示,当时的涉外小区其实与同时期的商品房差别并不是特别大,没有特别额外的设置,只是获得允许“涉外租赁”的资格,而除了一些外国人以外,也有一些“先富起来”的人选择在此购房,满足一种身份的象征。金厦里和立达公寓正是当时首批获批的涉外小区和涉外公寓。
“上世纪90年代开始有外企进入天津投资,一些外国的技术专家、管理者开始常驻津城,他们的生活成了难题,于是涉外小区概念逐渐兴起。”一位地产资深人士告诉记者,当时的无奈之举促成了天津第一批涉外小区的诞生。
“那时涉外小区住的都是高端商务人士和一些有钱人。”该地产资深人士告诉记者。当时外国人租房难度较大,有许多手续,金厦里是首批获得涉外资格的小区,它位于南开区艳阳路与堤中街交口,一户一表、煤气、暖气、电话线预留口配备齐全。此外,4层到顶配电梯、一层有底商,都是天津人第一次见到的,一下子就“火”了。
外国人、企业高管和“大款”成为金厦里的首批业主。刘先生是最早的买房人之一,他记得自己买房的时候约2000元/平方米,1年后已涨到了近3000元/平方米,而后房价在很长时间内稳步上涨。
但在天和工作室首席策划师王克非看来,金厦里还算不上真正的“涉外小区”。“小区的物业管理并没有真正和国际接轨,我记得当时的物业费是一个月几毛钱,但是收取还是比较困难的。”
作为天津房地产市场上最早的涉外公寓项目,位于南开区卫津南路78号的立达公寓开启了天津涉外公寓热卖的先河,而名人效应和口碑传播也带来了更多的购买力。到交房时,建筑面积6.4万平方米的小区已颇具规模,其超大平层和跃层两种户型,深受购房者青睐。首批业主孙老先生在回忆当时立达公寓热卖情景时说:“从来没见过那么多人买房,真的是‘人山人海’,这是我第一次看见这么多人买房。”时至今日,立达公寓小区内环境始终如一,仍为诸多购房者喜爱。
“涉外”在津城的扩张时代
从2002年开始,外国人在津城的人数开始成倍增长,而他们生活、工作半径周围1公里的区域,一直是租住量最高的区域,一度形成了不少外国人聚居的小区,比如红磡公寓、紫来花园、时代奥城、五一阳光等。据统计,目前除了韩国、日本、美国几个国家,澳大利亚、加拿大、英国、法国、德国、意大利等国家的外籍人士也加入了天津的租房大军,而非洲等发展中国家的外籍人士也多了起来。目前有30多个国家和地区的外籍人士在津工作生活。
从2007年起,滨海新区核心位置的确立使得开发区逐渐成了租住的热点。据天津世嘉行地产顾问有限公司的资料显示,开发区的外籍人员居住预算可人为地划分为高、中、低档,高档客户租金预算范围在每月6000美元以上;中档预算的客户每月的租金预算范围大概是3000至5000美元不等;较低档次预算的客户每月租金的预算为1000至2500美元不等。截至目前,开发区外籍人士租住总量已逐步向市区靠拢。
外国人聚集区的形成跟圈子密切相关。以阳光100为例,它开启了国际性综合小区的概念,是天津较早面向特定人群租赁的项目。从目前的居住结构来看,来自韩国的租赁者高达40%,其周边所有的饭店、超市都标注着韩语提示,甚至有的房产中介将户型、面积、价格等主要内容标注成中文和韩文双语。
业内人士表示,“外国人喜欢扎堆居住,比如有一个住在这里,他就会介绍给自己的朋友,甚至一些刚来中国的‘间接朋友’,久而久之就形成了一个特定的租住圈子,也就是聚集区。”
成熟涉外的市场细分时代
随着天津涉外租赁市场的逐步成熟,“涉外区”的发展更趋成熟,外国人居住的地产和形态也根据不同群体的需求而出现了市场细分。以日籍为代表的商务精英人士更青睐城市核心区,快速掌握城市脉搏,而以欧美为代表的人群则更愿意选择郊外别墅,享受不可复制的自然资源。
涉外产品的市场细分化体现得更为明显。嘉德置业旗下的雅诗阁就在天津经营了三家服务式公寓,而这种公寓主要针对外国人在津的租赁。天津盛捷奥林匹克大厦驻店经理许燕龙告诉记者,服务式公寓最小的房间也比酒店标间大2倍至3倍,而且接待的客人均为长住客人。“盛捷奥林匹克大厦至今已经成功经营10多年了,给客人一种‘家’的感觉。”
“城市化进程必然带来外籍人士的增多,市场细分是必然。”合富辉煌市场部刘彤认为,天津存在核心功能区集中于市中心和交通时间成本不断增加的特点,涉外租赁的市场细分是未来发展趋势。
1994年,当天津涉外小区首次被提及时,当时外国人的集中居住区——金厦里和立达公寓聚焦了人们惊奇的目光。而10多年后的今天,当外国人在天津的租住成为常态时,“涉外”已经不再是一个令人感到新鲜的词汇。涉外小区的变迁像一面镜子,折射出一个城市与社会的发展历程。本报记者王艳
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