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每年1月历来是楼市销售淡季,然而据统计,明年1月天津将有11个项目开盘或推出新房源,较今年1月涨近六成。而针对2011年楼市变化,专家指出自住需求占主导、保障房大量上市及商业地产蓬勃发展将成为值得关注的特征。
根据搜房网数据监控中心统计数据,今年天津共放量308个楼盘,而2011年1月预计有11个项目开盘,同比增长57.1%,其中全新项目5个,约占45%。细化至各区域分别为,市内六区3个、环城四区4个、远郊区县两个、滨海新区两个。5个新盘分布分别为河北区1个、滨海新区两个、武清区两个。
据搜房网数据监控中心分析师介绍,临近年关,各行各业都忙于总结和展望,即便如此,下月开盘量仍有同比近六成的增长。“此外,从今年9月开始,新盘的放量明显加大,每个月都有10余新项目入市,这说明天津的市场潜力很大,开发商非常看好。”
展望2011楼市三大特征
对于明年楼市的特征,中原集团研究董事程澐博士认为,新兴区域的发展、保障房的大力推广及房企开发观念的变化尤为值得关注。
刚需仍占主导
转向次中心区和郊区
京沪深穗津等大城市,房地产开发已逐步从中心区向郊区扩展,基本上形成中心区以二手房为主、次中心区以新房二手房并存、郊区以新房为主的格局。程澐表示,2010年的楼市主要以刚性需求为主,购房者在首选区域上亦表现出显著的特征,即次中心区和郊区大受关注。而2011年,宏观调控的形势还将延续,在自住型需求的主导下,一些自住氛围比较浓厚的新兴区域会更受关注。“随着地铁建设的快速发展,新兴区域的房地产市场上升势头会更明显。”
千万套保障房
公租房是最可行方向
程澐表示,住建部明确提出,2011年计划建设保障性安居工程任务1000万套,相比2010年的580万套增长72.4%,远超预期。配合该计划,各省也纷纷宣布上调保障性安居工程建设计划。
与此同时,根据计划,在2011年新增的420万套保障房建设中,公共租赁房将占主要部分。“实践证明,经济适用房因销售监管不到位而遭遇重重阻力,廉租房又因受益面过窄而无法满足需求。为了尽快提升城市住房保障水平,大力发展公租房或将是最有效且可行的方案。”
利于稳定资金
商业地产占比逐步升
随着住宅开发市场趋于成熟,近年来各大发展商纷纷计划进入商业地产市场。“一线城市商业地产开发投资额占比已达20%-25%的水平,商办用地所占比例逐步上升。”
据介绍,部分大型开发商转向商业地产,一方面由于开发商业地产能够分散整体经营风险,另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流。这也是境外成熟市场中开发商常用的开发模式。2010年,包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线房企均高调宣布其商业地产发展战略,未来商业地产的开发比例将占其整体投资的20%-30%。商业与住宅的综合开发有望成为内地开发行业的发展方向。
2007年,深圳振业集团竞得河东区新开路的一块居住用地,楼面地价达到8800元/平方米,成为当时津城的“单价地王”。昨日记者发现,目前该公司已悄然开工,项目规划为一个纯居住社区,预计明年年中一期房源将开盘销售。
当年贵为单价地王
2007年8月2日,深圳振业集团以10.601亿元的高价竞得河东区新开路的一块居住用地,楼面价格达8800元/平方米,该地块原计划于2008年12月开工,2011年8月竣工,但面对当时“不甚理想”的楼市,开工日期一推再推。当初业内人士测算,该地块若作为普通住宅于2011年入市,其保本销售价格应为15400元/平方米,若满足利润率20%的条件,售价将提至18000元/平方米。
2009年11月2日,天津市振业房地产开发公司以25240万元竞得同样位于新开路东侧的又一地块,其楼面地价为3500元/平方米。当时有专家分析,之前8800元/平方米的楼面价格过高,开发商只要盖楼就肯定赔钱。“该公司竞得新地块的楼面价格为3500元/平方米,仅为两年前的四成。两地块距离非常近,有利于降低总体开发成本,促使项目尽快开工。”
均价至少16000元
昨日(12月23日)下午,记者在新开路东侧地块现场看到,名噪一时的“单价地王”已开工。相关负责人称,该项目占地面积约为8万多平方米,总建筑面积约24万多平方米,包含70年产权居住型公寓及住宅产品,共10栋楼座,属于纯居住社区。主力房源以两居室、三居室为主。“预计明年年中,一期房源开盘销售,2012年入住。整体项目预计2013年全面完工。”
对于销售价格,该负责人表示,项目明年才开盘,价格还不好说。不过,目前项目周边二手房价为16000元左右/平方米,业内人士分析,由于该项目为纯居住社区、品质较高,销售价格会高于周边二手房价。