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2010年即将落下帷幕,重重调控政策之下的楼市,在新的一年充满无限悬疑和遐想。
记者昨日走访沈城部分楼盘采访发现,在国家发改委官员披露明年CPI调控目标为4%后,“抗通胀”再次成为一些售楼员促销的噱头。不过,理财专业人士算账后表示,贷款投资买房未必能跑赢CPI。
“只有买房最保值增值”在浑南一楼盘售楼处大厅,只有一对中年夫妇在看楼,几名售楼员或坐或站聊着天,显然因顾客减少而轻闲了不少。
“先生您要现在买房其实最合适,根据您所买的户型大小,不仅可以享受不同程度的折扣优惠,这些优惠只会在冬天才有的,明年开春后我们就要提价了,每平方米至少上调200元。 ”一位女售楼员说。
对于涨价的原因,售楼员略带责怪的口吻说:“您没看新闻吗?明年CPI调控目标比今年的3%还高,达到4%了。通胀得这样厉害,只有买房才能保值增值,何必坐等钱贬值呢。 ”
在铁西一家楼盘,售楼员在强调其楼房的性价比后,也抛出了“抗通胀”论,建议记者现在和明年上半年是买房的最佳时机,“你也能看到,现在地价嗖嗖涨,等这些地块作成产品上市后,房价还会涨一大截,早买肯定划算”。
“现在买不买举棋不定”被称为史上最严调控政策出台3个月后,房价并没有出现居民预期的下降,但连续两次加息,以及国家部委研究更细化政策调控房价的表态,让不少有购房意向的居民陷入纠结。
36岁的史先生说:“我以前住的房子面积小了点,正考虑换套大一点的房子,属于可急可不急的类型,可政策接连出,也不知道明年会不会有些效果,就担心现在买高了。 ”
“年涨幅低于7%赔钱”交通银行理财师李伏生认为,如果买房是居住性需求,显然讨论抗通胀没有意义,如果买房是为投资,则是为利益的最大化,就有必要算算细账而再做决定,尤其是一些用贷款进行房产投资的。
评估一项资产的正确方法就是自由现金流。对房产而言,自由现金流的来源就是租金,而租金的高低,直接表明了租售比的高低。当然更多的人投资不是追求眼前的租金,而是房产升值的空间。
以一套价值60万元的房产为例,首付20万元,商业贷款40万元,月租金约1300元。在一年租满12个月的情况下(采暖费忽略不计),年收益率仅2.4%。
这是房产的回报,而投入又是什么呢?李伏生说,投入包括两个部分:按揭贷款和买房者自身的资金。目前最新五年期以上贷款利率为6.4%,而自有资金成本按保守的国债为例,如2007国债13收益率为4.52%。
因此,房地产总投入是贷款和自有资金的加权平均。房产的总资金成本为:6.4%×70%+ 4.52%×30%=5.864%,比租房回报的2.4%高出3.464个百分点。
在这种情况下,房产投资完全要靠房地产的大幅升值来弥补投资损失,未来房产价格必须每年在通胀的基础上再平均升值3.464%以上。假设未来数年通胀为4%,则需要房价每年保持7.464%上涨才能保本,否则通胀越高赔得越多。
建议:摒弃房产投资误区理财规划师赵理说,从成熟的房地产市场来看“买房抗通胀”,都是将房屋增值和租金双重叠加,再将通胀因素考虑进去进行计算,而绝非只是我们不少居民那样的“买卖价差”。现在房屋租金涨幅远落后房价涨幅,就是一个很不好的现象。
人们普遍认为买不动产抗通胀,是基于未来市场预期始终向好这样一个前提。但需正视一个事实:资产价格上涨往往领先于消费品价格,在流动性过剩的前提下,大量货币涌入楼市股市,房产通胀比广泛意义的通胀更可怕。“最典型的案例就是日本1990年楼市泡沫破灭后,至今东京的地价和房价都还没能回到当初的水平。中国香港1997年楼市泡沫破灭后,至今住宅均价都没能超过当年三季度的高点。”赵理说。
赵理表示,家庭进行合理的资产配置、投资是正道,但必须综合分析自身的条件适合什么。“有100万的闲余资金,用其中的1/3至1/2来投资房产可行;但如果只有20万现金,却还要贷款40万来投资房产,孤注一掷的投资方法显然是极不明智的。 ”
赵理认为,正是因很多居民缺少理财教育课,才出现认识的误区,真正的“买房抗通胀”绝不是非理性的储蓄搬家,也非把现金换成房产证那么简单。盲目而草率行动,恰恰容易中那些房产投机者的圈套。