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在新春即将到来之际,新一轮的房地产调控在人们的猜测中不期而至。1月26日,国务院常务会议提出,为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,进一步提出了2011年楼市宏观调控的“新国八条”,涉及税收、信贷、保障性住房、限购令、政府问责等多个方面。
我爱我家市场研究中心表示,这是2011年国家首次针对楼市进行大范围、更严厉的调控,调控的及时性、全面性和严厉性体现了国家对于遏制房价过快上涨、合理引导住房消费的决心。
改善性购房者
最可能被“误伤”
在继续强调以往调控内容的同时,新政中提出“二套房首付比例由不得低于50%上调至60%”、“对个人购买住房不足5年转手交易,统一按销售收入全额征税”等内容引起了人们高度的关注。大部分接受采访者向记者表述了相似的观点,“新政让投资者入市成本、交易成本进一步提高。需求进一步被遏制,受此影响,市场成交将出现萎缩。”
“看来改善住房的计划又要继续延期了。孩子出生了,父母过来一起住着,感觉房子不够用了。”本来准备换一套大一些新房的胡先生多少显得有些无奈。由于难以再进一步地界定,在持续对投资或投机性购房者打击的同时,改善性需求的购房者也无法避免“被误伤”。
“这一轮新政力度够大,但关键还要看地方政府执行力。”中原地产(天津)投资顾问部总监高飞表示,选择在春节前出台新政,原因在于前段楼市调控效果并不显著,加上通胀压力上行,此次调控再一次表明了政府坚决遏制房价过快上涨的决心。
我爱我家市场研究中心认为,新政意在通过供需双方同时调整,从而使得市场结构更加合理,供需矛盾得以缓解,从而遏制房价的过快上涨:一方面,直接增加保障房、普通商品住房的供应可有效增加增量房市场供给;另一方面,增加投资投机者的购买成本及持有成本,限制其再次入市,可有效促进其将现有房屋进行出手,从而增加存量房市场供给。
中国指数研究院天津分院研究副总监钟文辉表示,在投资需求得到遏制的同时,对于首次刚需购房者来说,却是个购房的好时机。对于刚需购房者而言,需要明确自己的需求,结合支付能力,在此阶段多考察几个楼盘。
二手房受影响更大
高端住宅将受冲击
“本次调控出台在传统的销售淡季,所以对本次调控的预测,市场影响不是很大,价格基本保持高位。而对于二手房市场冲击会比较大,从差额征税到全额征税,这点还是很严厉的,所以未来二手房交易量会比新房市场回落幅度和回落速度要快。”对于此次调控的影响力度,钟文辉这样分析说。他向记者解释说,“以购买时间不超过5年的次新房来说,假如当时购买价格为100万元,要以200万元出售,在新政之前,按照5.5%的税率计,需要按照差额(100万元)缴纳5.5万元的营业税;新政之后,则需要按全额(200万元)缴纳11万元的营业税,成本明显上升。
另外,钟文辉还认为,此次新政中限购令力度的加大,对城市高端住宅和城市别墅市场带来较大的冲击,因为市场高端住宅和城市别墅需求超过50%以上的都是投资和改善目的,大部分为两次置业以上。
我爱我家市场研究中心分析,从目前新政出台至各地方执行细则明确、正式执行的“真空期”内,加之强烈的通胀预期,市场或将出现部分需求集中入市的“末班车”效应,短期内二手房市场成交或将有所增量。但随着新政的正式执行,市场成交活跃度将随之降低,预计天津市二手房市场成交量将至少出现两成的降幅,价格方面保持相对平稳的趋势运行,短期内不会出现大幅下跌。
但也有专家表示,去年的“国十条”加上“新国八条”,房地产调控可谓使用了“18般兵器”。但在通胀预期不变,未来土地供应紧缺的预期不变的背景下,市场难有根本性转变。(胡晓伟)