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住宅PK商用物业:
看业主风险承受能力而定
满堂红研究部高级主任肖文晓表示,投资住宅还是投资写字楼、商铺,除要考虑总价门槛外,需注意以下几点区别:第一,使用年限不同。住宅用地最高使用年限为70年,写字楼作为综合用地最高使用年限为50年,商铺作为商业用地其土地使用权最高使用年限为40年,由于使用年限不同,回报周期也不一样。因此,以出租回报率而言,通常是商铺最高、写字楼次之,住宅最后。第二,贷款政策不同。新政实施后住宅贷款按差别化信贷政策执行,若是首次购买普通住宅,最低可两成首付,利率下浮30%。而商铺和写字楼通常要求首付五成以上,并且利率要上浮10%。第三,持有和转让成本不同。住宅管理费较便宜,而写字楼和商铺的管理费较贵,因此后者空置成本更高。转让时,住宅交易税费比商铺和写字楼便宜。
肖文晓认为,投资住宅的风险比投资商铺和写字楼要低,适合“稳健型”投资者。不过,假如投资商铺和写字楼取得成功,其回报将相当诱人,适合具有一定专业投资素养、抗风险能力高的“进取型”投资者。以投资新建商铺为例,通常新铺价格较便宜,但成熟周期较慢,这就非常考验投资者的眼光,须综合考虑商铺所在地的规划利好、商业氛围、周边的消费层次与习惯、人流量,以及商铺位置、商业网点布局及结构、配套设施等,一旦投资成功,往往可得到几倍甚至十几倍的收益。
买住宅:回报率低保值性能高
中原地产荔湾广场分行高级营业经理李华团表示,康王路近上下九传统商业街,又有玉器专业市场,商业氛围最浓烈,租赁及自住需求旺盛。他表示,由于康王路南北向有多个万科楼盘,带动了路段的二手物业升值。老城区的大型住宅小区可优先考虑,如世纪广场、新光城市广场,前者目前售价为2.2万元/m2,后者售价2.5万元/m2。
对于“死守”老城区的投资者来说,入手160多万元的住宅亦可考虑淘金板块的物业,由于周边写字楼林立,公交地铁交通方便,加上小资情调生活氛围,附近工作的白领均喜爱在周边居住。
不过住宅价格就不逊于写字楼,中原地产淘金分行高级营业经理张林升表示,淘金板块均价约在1.5万元/m2左右,普通的住宅价格在1.3万~1.5万元/m2,楼龄新净的达2万元/m2,如淘金华庭、淘金家园等。租价方面,普通一房为1500~1800元/月,电梯楼可租2000元/月,两房租价在2700~2800元/月。
中原地产淘金分行高级营业经理仇兆荣表示,投资住宅除看出租回报率,还要看未来升值潜力。淘金板块的住宅有名校学位,市场需求很大,价格一直稳定上升,若手头有资金可以购入持有待升值。目前御龙庭82平方米住宅,售价约190万元,月租约为4500元,出租回报率约2.8%;广怡大厦78平方米两房,售178万元,租价约4500~4800元/月,回报率约3%左右。虽然回报率不算高,但物业路段及素质可确保逐年增值。
投资物业量力而行
中原地产市场部主任黄燕飞表示,无论投资何类物业,都要量力而行,目前业主多为“实收价”,买家除衡量物业总价外,还要考虑交易税费及持有过程中产生的费用。以住宅为例,税费方面,要了解上手业主持有物业时长,因要涉及营业税及个人所得税的计算;而契税方面,除了未曾置业的人士有优惠减免外,其他人士都不获减免;持有方面,管理费、水电分摊亦是成本,特别是高端楼宇管理费尤贵,如中信公寓,管理为7.6元/m2/月。
写字楼方面,刘伟伦表示,写字楼不论年限,都是要计算营业税,此外还有个人所得税及增值税;另外,商用物业贷款要首付五成,而且利率较少优惠,除了银行认定的优质客户可获基准利率外,普通客户都要按1.1倍利率计算。持有方面的费用就较简单,管理费已经包括公共空间的水电,客户只需支付物业内产生的电费,基本上若不使用就没电费支出。
对于商铺投资,中原地产工商铺高级营业经理廖振刚表示,100万~300万元虽然可以买到一些商场内的格子铺位,但他对于这类铺位的发展并不看好。他认为,购买商铺,要注意三点:铺位的升值潜力、租金的升幅以及客流消费力即租客是否能做得到生意。所以他推荐购买成熟商业路段的街铺或大商场面向马路的铺位。(记者李凤荷)