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针对住宅市场的宏观调控政策日益加码,却给了商业地产更多的发展机会。尤其是正处在快速城市化进程中的天津市,商业物业市场有望逆市上扬。
据统计,今年本市将新增中高端商业地产项目约51.1万平方米,正在加速建设及筹划实施的百货中心项目约有19个。一方面,人均收入和消费支出连年大幅增长,消费需求迅速升级;另一方面,市内六区新供应土地用途以公建性质为主,未来将会有大量综合性商业项目上市。旺盛的需求和庞大的供应恰好重叠,预示着天津商业地产开发的整体水平也将大幅提升,购物中心将成为主流,多区域商业中心正在形成。
天津商业地产,兔年即将并道超车。
消费潜力庞大商业地产期待升级
很多人也许都有这样的感觉:最近一年,节假日去商业区吃饭、看电影、唱歌,等候的时间越来越长,天津市民的消费能力越来越高了。
宏观经济数据证明了这一点:2010年,天津全市生产总值(GDP)突破9000亿元,达到9108.83亿元,按可比价格计算,较去年增长17.4%。其中,第三产业增加值4121.78亿元,增长14.2%。
居民收入也随之增加。2010年,本市城市居民人均可支配收入24293元,增长13.5%,增长速度比上年加快3.3%。同时,全年全社会消费品零售总额完成2902.55亿元,增长19.4%;城市居民家庭人均消费性支出16562元,增长11.9%。
宏观数据反映在现实中,就是天津市的商业氛围日趋成熟。在福布斯发布的“2010中国内地最佳商业城市榜”上,天津位列第十位,较2009年又上升了一位。在今年春节七天长假中,天津市商务委对本市108家商场、超市、餐饮及批发市场进行的跟踪调查显示,上述商贸企业累计实现销售收入22.05亿元,同比增长20.5%。
“2010年,天津市人均GDP突破1万美元大关,意味着天津已经达到中等富裕城市水平。尤其是前几年建设的梅江、中北镇等大型居住社区,现在已基本成熟,人们的消费需求日趋成熟。天津商业地产也期待着全面升级,进一步提升档次。”天津中原物业顾问有限公司投资顾问部总监高飞说。
供应量井喷城市综合体项目激增
近日,位于南开区南门外大街上的大悦城正式亮相,掀起2011年大型商业综合体的建设高潮。从天津市商务部门获悉,预计今年本市将新增中高端商业地产项目约51.1万平方米,正在加速建设及筹划实施的百货中心项目约有19家。
刚刚亮相的大悦城处于和平、南开两区交界,总建筑规模达53万平方米,涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、酒店式服务公寓和高档住宅等多业态。其中仅购物中心就达27万平方米,内含500米长的室内步行街和150米长的主题街区,整体定位为“时尚、年轻、潮流、品位”。
此外,位于河东区津滨大道、总体量91万平方米的红星国际广场,位于和平区解放北路、总体量50万平方米的津湾广场二期,位于空港经济区、占地1平方公里的“滨海第一城”,位于河东区南站CBD、总体量近50万平方米的天津嘉里中心,位于河东区新开路、总体量30万平方米的远洋国际中心,位于红桥区大丰路、总体量17.41万平方米的鹏欣水游城等商业项目,目前都在紧张建设当中,有些年内即可开业。
天津市百货商业协会秘书长王炳东认为,购物中心集吃、喝、娱乐、购物、休闲等多种功能于一体,国际一线品牌云集,并且定位中高端,面积至少在10万平方米以上,将是未来人们休闲购物的首选。去年11月,坐落于津滨大道旁的天津河东万达广场开业,当天客流量即超过30万人次,这一数字便充分证明这一点。预计未来三至五年,购物中心势必将成为天津商业的主流。
大鳄纷纷进驻多区域商业中心形成
从去年展开的一系列楼市宏观调控日益严厉,也迫使很多开发商不得不加快战略转型的步伐。目前,万科、保利、富力、金地、首创置业、世茂等地产巨头已经公布了其进入商业地产领域的计划。万达、宝龙、中粮地产等传统商业地产开发商,也纷纷加快对外扩张的步伐。
高飞表示,市内六区现在新推出的土地绝大部分都属于商业金融业用地,这从另一个角度也迫使开发商不得不将更多的注意力放在商业地产上。2月21日,长江道内燃机厂地块开始挂牌,规定商业金融业建筑超过总体量的70%,而且还圈定了必须引进的国际知名酒店及购物中心的范围。这表明,未来市内中心地段,新增的纯居住用地将会基本绝迹。
“另一个很重要的趋势,2010年之前天津市70%以上的大型商业设施都集中于和平区,而以后将会更多向其他区域发展,次级商业中心将会形成。”高飞说。他进一步举例,近期如津滨大道、南门外大街、东马路,远期如西站、南站CBD、天钢柳林、于家堡、响螺湾等,都将成为未来的次级商业中心区。津滨大道沿线,河东万达广场已经开业,红星国际广场正在建设当中;南门外大街,大悦城计划在今年年底开业;东马路,七向街已经开业,仁恒海河广场内的乐天百货即将开业。以上区域,未来一两年内便会趋于成熟。
远期,西站城市副中心总建筑规模将达到1500万平方米,其中包含几十栋商务楼宇;天钢柳林城市副中心规划总建筑面积为1360万平方米,其中公建540万平方米;南站CBD内,天津嘉里中心已经动工,另有中信项目、中粮项目等高端商务项目将建;于家堡起步区一期工程于2009年开建,总建筑面积120万平方米,共12座楼宇;响螺湾规划了39个项目、48栋楼宇,总建筑量560万平方米。
投资贴士投资优质商业物业机会巨大
面对日益严厉的楼市调控政策,许多原本计划投资住宅的投资客止步市场之外。业内专家建议,其实目前天津优质商业物业的投资机会是十分巨大的。
天津中原投资顾问部总监高飞介绍,目前天津市核心商务区的写字楼市场,以君隆广场为例,2007年、2008年销售时价格约1万元/平方米至2万元/平方米。现在的出租价格在3元/平方米/月至4元/平方米/月,收益率在5%以上。而在商铺市场,目前市区主要街道两侧的一层商铺,年租金回报率都能达到5%至6%左右。而目前住宅投资收益率很少有能超过3%的。可见,优质商业物业投资价值值得挖掘。
不过高飞还建议,投资者如想投资商业地产,也需要谨慎选择。因为商业物业贷款年限短,加之商业需要养,有可能前五年一直亏损,从第六年开始才会盈利,这对投资者的资金压力会很大。再者,投资者还需要谨慎预测商业物业所在商圈未来的发展前景。