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国家首次对楼市调控始于“十一五”计划。
过去的5年,从2006年开始的“国六条”、个税强征,到2008年的降息、降税,再到2010年的“新国十条”、限购限贷,5年来接连不断出台的政策对房地产行业的发展有着深远影响。回顾“十一五”的政策轨迹,我们不难发现,5年前的政策调控与身处于“十二五”计划开端的今天何其相似,同样的通胀预期,同样火热的市场,高房价的压力。可以说,2006年与2011年,尽管时间不同,但作为两大五年计划的开端,仍然可以类比。与所有的行业一样,房地产也有着自身的发展规律。紧随着行业发展而不断引导的政策,在这场政策“导演”中也存在着某种意义上的“轮回”。 步入调控“多发”时期从2010年开始,“严厉”是目前市场对于调控政策的最大感受。但事实上,严厉的调控在五年前已经有过一轮。2006年作为“十一五”计划的第一年,从那时候起房地产市场就踏入了政策调控时代。
从时间表上看,从2006年开始至2010年,几乎每一个月都有针对房地产的大小政策出台,而许多作为现行规范市场的重要条例法规也不断诞生。2006年国家建设部等九部委联合出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,这便是业内有名的“国六条”;而同年7月发布的《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,开始了强制性征收二手房个人所得税。随后建设部的171号“外资限购令”,限购的政策开始登台。在此后的5年,调控步入了政策高峰期。2007年,《物权法》出台,央行五次加息,九次上调存款准备金率,二套住房首付比例被追高至五成。2008年,“70/90政策”出台,央行五次上调贷款准备金率,小产权房拒发宅基地证。2009年土地出让管理加强,未满5年个人住房转让全额征收营业税再被推出。2010年,新国十条出台,“三限”政策华丽登场。显而易见,从“十一五”计划开始,房地产市场已不再是以往单一的经济市场,而是转为由政府调控、引导“政策市场”。有业内人士称,在众多国字号规则的影响下,政策的频繁出台,表明房地产多发性调控时代来临。政府以政策引领,用调控来规范,已然成为现今和往后行业发展的主要思路和方式。 政策奠定“游戏”规则表面上来看,“十一五”期间频繁出台的政策是为了打压过热的市场,但事实上,从调控的思路可以看出,众多繁杂的楼市政策的涌现主要目的并非仅为“压制市场”,而是为房地产行业奠定了新世纪发展的“游戏规则”,重新平衡投资与刚性需求市场的比重,更多的是用法规的形式将住宅行业模糊的“擦边”区域清晰化。
2006年“国六条”出台以后,政策的矛头开始直指消费市场中的投资客。调控的对象不但从2005年针对房地产供需关系的基础上扩展到了对秩序规范的调整,而紧接着的一系列配套细则涉及的范围更是扩大到住房结构、土地管理、税收、信贷等各大环节。针对一系列行业节点的措施合法化进程也在不断推进。在“十一五”计划的5年时间里,针对性的政策法规,无论是2007年的《物权法》还是2008年的“70/90政策”对日后的房地产市场都产生了重大影响。
《物权法》的正式推出在当时对于房地产行业而言,并不比现时的“房产税”所受的关注度要低。在《物权法》实施以前,由于处于刚性需求阶段的市场现状,国内的购房者对于住宅土地使用权限是50年还是70年并不敏感。消费观念仍是自住而并非投资。但《物权法》推出后,关于“住宅建设用地使用权届满自动续期”的规定,让这一现状发生了极大的改变,商业、住宅、公寓这一系列的概念不再是“非必要因素”,而成为购房者重点考虑的对象。此外,《物权法》关于业主的建筑物区分所有权的相关规定,界定了专有部分、共有部分及约定部分所有权划分的原则。
与此相同,在观念上对行业有着深远影响的规章制度仍有很多,小产权房被取缔,“70/90政策”的出台,二手交易营业税的规范化,土地闲置处罚政策等等。在“十一五”以前,房地产行业基本处于自由发展时期,而如今这些规章的出台,更多是在为行业奠定新的“游戏规则”,从根本上重建房地产行业开发、销售、消费观念。
南方日报记者 蒋劲劲