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2010年中国房地产业的发展持续深入,随着市场竞争的加剧,企业之间的优胜劣汰逐步显现出来,一些实力强劲开发企业的行业领先优势继续扩大,销售业绩也屡创新高。据中国房地产TOP10研究组发布的报告显示,万科、中海、保利3个“老牌劲旅”依然占据开发企业综合实力排名的前三甲,而易居、世联、思源则占据了策划代理百强企业的前三名。
百强企业实力尽显
2010年,百强企业的经营绩效继续领先同行企业,并表现出良好的持续发展势头。据《2011中国房地产百强企业研究报告》显示,这些百强企业在整体发展上呈现出行业领先优势持续扩大,销售业绩再创新高的特点。
2010年百强企业全年销售总额达14360亿元,销售面积14488万平方米,同比分别增长45.6%和19.1%。与全国商品房销售额18.3%的增长率、销售面积10.1%的增长率相比,百强企业销售额与销售面积的增长率分别领先27%和9%。中国房地产TOP10研究组相关人员表示:“在市场环境的变化中,百强企业以更快的反应速度、更完善的业务布局、更灵活的资源整合能力,有效地分散了市场风险,从而取得引领行业发展的增长速度。”
不仅是销售业绩,2010年百强企业总资产52.1%的增长速度更引人注目。据统计,百强企业总资产均值达到了358.9亿元,近5年的年度复合增长率达到32.6%。与之相比,净资产均值为96亿元,同比增长21.8%,增速逊色于总资产,说明负债增长仍是推动百强企业资产规模扩大的重要因素。
与此同时,百强企业盈利水平持续提升,净资产收益率接近20%。受在上年销售业绩结转及2010年良好销售业绩的带动,百强企业的盈利水平继续保持较快增长。2010年百强企业营业收入均值同比增长48.2%,达到100.5亿元;净利润均值16.3亿元,增长速度较上年虽然略有放缓,但仍高达47.0%。“从数量分布来看,净利润超过10亿元的百强企业有27家,较上年增加11家,其中净利润超过30亿元的百强企业有13家,万科、中海、保利、SOHO中国等企业表现非常出色。”中国房地产TOP10研究组负责人表示。
研究报告显示,2010年百强企业多项成长指标表现良好,其中房屋销售面积同比增长19.1%,领先全国商品房销售面积增长率9%;房地产业务收入同比增长45.7%;净利润同比增长47.0%。从新开工面积来看,百强企业2010年的新开工面积总值为18480万平方米,占全国房地产企业全年新开工面积11.3%,占比较上年提高近4%。
尽管百强企业在2010年经营现金流净额由正转负,经营稳健性面临挑战,但其融资能力优势明显,2010年百强企业的筹资活动现金流入达到了39.2亿元,增长幅度高达58.6%,显示2010年百强企业仍然获得了较为充足的融资支持。在融资能力增强的同时,百强企业的运营效率也有所提升,存货周转率提高7%,存货的消化速度提高,存货加快转化为现金或应收帐款,企业的短期偿债能力及获利能力进一步提升。
综合实力最受开发企业关注
此次《2011中国房地产百强企业研究报告》显示,综合实力依然是开发企业争夺市场的最有利砝码。而万科、中海、保利等传统实力开发商仍然是市场竞争的主流。
报告显示,2010年万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司和保利房地产(集团)股份有限公司位列综合实力TOP10前三位,绿地集团位列第四,绿城房地产集团有限公司、恒大地产集团有限公司分列第五第六,第七至第十位分别为龙湖地产有限公司、合生创展集团有限公司、金地(集团)股份有限公司和北京首都开发控股(集团)有限公司。
研究组表示,在市场环境竞争激烈的情况下,综合实力TOP10企业保持了规模大,盈利强、成长稳定、稳健性好、融资能力突出、运营效率高等特点,领先优势更加明显,是中国房地产市场的领军企业。2010年,综合实力TOP10企业总资产规模持续扩大,总资产均值高达1133.6亿元,较上年增长54.7%,是同期百强企业总资产均值的3倍多;净资产均值273.3亿元,同比提高34.9%,是同期百强企业净资产均值的2.85倍;综合实力TOP10企业净利润均值达到55.6亿元,同比增加67.3%,远高于同期百强企业16.3亿元的平均水平。
策划收入成代理公司新增长点
在房地产市场竞争日益加剧的情况下,不少策划代理公司纷纷将目光投到策划环节,通过好的策划带动房产销售,而这也使得策划代理公司的策划收入明显增长。报告显示,百强企业策划收入同比增长27.13%,成为营业收入增长的新支撑。“2010年,策划代理百强企业策划收入同比增长27.13%,成为百强企业收入规模继续增长的重要推力。2010年,百强企业的策划收入均值占其营业收入均值的比例达到18.89%,比2009年提高了3.75%,策划业务的重要性进一步突出。”研究组人员表示。
事实上,策划代理公司将目光转向策划由来已久。2010年,百强企业一手物业代理实现销售面积同比增长13.94%,低于2009年。随着2011年房地产市场竞争不断加剧,百强企业的一手物业代理业务将迎来不小的挑战,短期发展压力较大。在房地产市场波动较大的背景下,策划代理企业的“智力服务”日益受到开发企业的重视。2010年,百强企业策划业务延续了快速发展的态势,收入和规模均迅速增加。策划业务收入均值达到3946.45万元,同比增长27.13%;策划项目总建筑面积均值达到2288.46万平方米,同比增长17.39%。其中,百强企业策划项目中商业项目和写字楼项目总建筑面积占比快速上升。统计显示,百强策划代理公司策划商业项目总建筑面积占比达到16.56%,写字楼项目总建筑面积占比为5.48%,分别较2007年增长5.92%和0.91%,增长迅速。
而与此同时,房地产2011中国房地产策划代理百强企业的综合实力也较往年有所提高。据报告,世联地产、同策、合富辉煌均连续七年蝉联综合实力TOP10企业;思源经纪在完成上市后综合实力迅速提升,继2009年后再次名列综合实力TOP10;新聚仁专注于大规模高档物业营销代理,业绩快速发展,首次入围综合实力TOP10;新联康、策源、金网络、新景祥也凭借稳健的发展再次跻身综合实力TOP10。
世联地产强化大客户战略,2010年实现了与海尔地产等开发百强企业的战略合作,一手物业代理业务迅猛发展,代理销售额突破1000亿元;思源经纪借力资本市场,在延续大客户战略的基础上加快市场拓展,一手物业代理销售额同比涨幅超过60%,行业地位进一步巩固。
经过多年的快速扩张,TOP10企业均已实现了跨区域发展,部分企业基本完成了全国化布局。世联地产、思源经纪主营业务分布城市均覆盖了华南、华东、华北、中西部等主要区域,全国化布局已基本成型;上海同策、新联康、策源、金网络、新景祥等企业普遍在两个以上的区域领先优势明显,为其全国化布局奠定了坚实基础。