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“1.8万元/平方米买步行街旺铺”,“18万元/间买地铁旺铺”,“市中心旺铺28万元/间起”!住宅市场降温之后商业地产明显升温,不少投资者最近都收到了很多这样的促销短信。看着如此“亲民”的价格,不少从未尝试过商业项目的投资客怦然心动。
然而业内专家认为,商业地产投资不仅要资金实力强,而且商业地产投资更加考验投资者的眼光。
数据显示,住宅市场遇冷之后,商业地产在不断升温。昨日,仲量联行发布广州房地产市场第一季度研究报告,广州商铺的租金稳中有升,达到每月777元/平方米,环比轻微上升0.6%,较去年同期增长6.5%。第一太平戴维斯的数据则显示,今年首季度广州甲级写字楼租金环比上升2.7%,租金每月133.0元/平方米。
商业地产租金持续上升,加上住宅限购之后资金缺乏投资渠道,商业地产成为了很多投资者新的投资渠道。合富置业市场主任梁燕明告诉记者,3月份以来商业地产确实比2月份明显升温,主要是住宅限购之后,出于保值的打算已将资金转向商业地产。“最近多了很多面积为30~50平方米的商铺和100平方米以内的写字楼成交案例,总价都在100万元左右,这些买家很多都是从住宅市场转过来的。”梁燕明告诉记者。
市场需求增加的同时,商家也趁机狂推手中的商业项目,因此很多人手机上就不断接到类似“1.8万元/平方米买步行街旺铺”、“18万元/间买地铁旺铺”、“市中心旺铺28万元/间起”的广告。
提醒:“裙楼铺”大量涌现注意潜在风险
对于老广州来说,“一铺养三代”的观念根深蒂固,因此商铺的需求相对来说更旺。但业内专家表示,从住宅投资转向商铺投资并不是那么容易的事情,商业旺地的成熟商铺风险相对较小,但投资成本一般都高达几百万元,不是一般的投资者能够介入的。
一面是对商铺的需求旺盛,另一面则是市场的供应极度有限,因此从2010年开始,市场上开始出现一个新的现象:一些公司将一些裙楼盘活,分割成几平方米到十几平方米不等的小商铺出售。记者了解了其中的几个项目,某个位于东风东路与农林下路的新项目总共只有三层,拟打造成为时尚购物中心,一楼的临街铺价格高达12万元/平方米,而二、三楼的铺面最小,只有5平方米,总价只有十几万元,出租率达到8%。
兴业地产工商铺总监朱辉从2010年就开始观察这些商铺的销售以及运营状况。对于这类商铺,他认为虽然总价较低,但是风险还是非常大的。首先这些裙楼铺被分成多个小面积商铺出售,但可能并不是每个商铺都能办到独立房产证。另一方面,商铺经营非常考验商场管理者的能力,这也要求投资者要有独到的眼光。
记者就曾经了解过几个经营失败的裙楼商场,如北京路附近的骏亿外贸城,虽然位于商业旺地,以外贸服装为特色,但十几年来商场经营一直没有起色,商场共有三层楼,除了一楼经营不错之外,二楼很多商铺空置,三楼更是从未开业,让很多投资者深套其中。
写字楼投资:“地段才是硬道理”
“地段就是硬道理”,有市场人士如此强调商业投资的核心。仲量联行资本市场投资部负责人刘裕通分析,商业地产的规律就是只有位于黄金地段的写字楼才有更大的升值潜力和更快的增值速度,如果选择价格较低的偏远地段物业,投资者有可能遭遇贬值的风险。在过去近一年中,无论是资本值还是租金,升幅最快的广州甲级写字楼都集中在天河北和珠江新城,老城区的升幅速度远远落后于前两者。
此外,目前广州可以销售的一手写字楼并不多,越来越多的发展商愿意自己持有写字楼,而可供出售的甲级写字楼面积较大,单层至少为2000平方米,如果按3万元/平方米价格计算,至少需要6000万元的资金,不是普通投资者可以介入的领域,多为公司企业纳入怀中;而面积较小的二手写字楼单位位置相对较差,而且往往已经不符合目前的甲级写字楼标准,升值潜力可能较为有限。
大背景
国四条今日满周岁 市场量缩价滞
在去年4月15日,国务院发布“国四条”,遏制部分城市房价过快上涨。如今一年过去,情况如何呢?
有统计数据显示,在第三轮调控之后,今年一季度,北京、上海、广州等重点城市的成交量环比下降四成左右。
在成交量明显萎缩的情况下,全国房价涨幅逐步放缓。来自北京市房地产交易管理网的统计数据显示,3月份北京新建商品住房成交均价19679元/平方米的数值环比2月下降了26.7%,同比下降了10.9%。记者对比广州房价也发现,动辄超过两位数的增长基本不存在。根据房管局公布的数据,去年4月份,广州成交均价为13192元/平方米,而今年2月份涨到14002元/平方米,涨幅为6.14%,远远低于广州今年11%的房价涨幅调控目标。