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买房还是买房地产股?在过去一年里,这似乎不成其为一个问题:在房价走势堪比股市上最牛医药板块时,房地产股一年跌幅却超过三成,在所有行业中排名倒数第一。
但在上周五,当通胀压力超乎预期的一季度宏观经济数据公布之后,股指大幅探低,却正是房地产板块在午盘后的坚决走高,拉动大盘收复失地。地产板块当日涨幅2%,排名居首。
这种“反常”现象说明了什么?南方基金房地产行业首席研究员王霞判断,中短期看,房地产市场将呈现缓慢下行的“软着陆”趋势。“只有当房价拐点出现,房地产板块才有机会。”这也是当前机构投资者的一个普遍心理。
楼市未现明显拐点
房地产调控政策的层层加码,尤其是今年1月以来的限购、限贷措施,使各类投资者均高度关注:楼市拐点是否已如期出现?
上周公布的一季度国民经济主要指标数据显示,全国房地产市场商品房销售面积同比增长14.9%,销售额增长27.3%。商品房平均售价同比上涨12%,增速与上月持平,主要是办公楼均价快速上涨(同比上涨23.4%)所带。数据描绘的仍然是一幅量价齐升的画面。
从单月数据看,3月楼市销售超预期增长,三四线城市销售旺盛是主因:3月全国商品房销售面积单月同比增速从上个月的13.8%继续回升至15.8%,这意味着尽管宏观调控和政策严厉,但是在全国范围内,没有施行限购政策的三四线城市销售依然旺盛,以及二线城市调控政策执行力度弱于预期,使得楼市销售出现超预期增长。
今年1月以来在目前已公布的调控目标的608个城市中,除北京提及新建住房价格稳中有降外,其他城市均未见“降”字,房价预期涨幅在8%-10%左右。
在南方基金于周末举办的“彩虹之旅”2011年巡讲深圳站活动中,地产研究员王霞将当前房地产市场形势归纳为4个特点:普通住宅成交量普遍下滑;库存压力明显上升;购房资金中银行贷款占比创历史低点;土地市场量价齐跌。
这意味着严厉的调控政策,并没有让房价应声下跌,楼市拐点并没有如期而至。“房地产行业的底部特征包括:土地流拍,大部分地产商资金紧张,中介关店等……”如果以此来判断,王霞认为:“目前楼市还未见底部。”
因此,在4月13日的国务院常务会议上,人们见到的依然是一个措辞强硬的结论:目前房地产市场量缩价涨,后续将坚持调控方向不动摇。
股票投资者提前下手
值得思考的是,如此一个“不达调控目标”的楼市现状,为什么反倒令房地产板块趋于活跃?地产股为何“顶风作案”?
“这实际上涉及到对房地产市场预期的判断,”去年的私募冠军常士杉日前在深圳表示:“只有当楼市出现拐点,房价下跌,国家调控政策才能放松,房地产股才有机会。”
一些最为敏锐的市场投资者表示,深圳房地产市场的市场化程度最高,也是最为敏感的“风向标”。“我们现在就盯着深圳楼市,一旦深圳房价开始跌,马上就可以抄底地产股了。”
也就是在这样的预期下,尽管深圳楼市并没有出现明显的价格拐点,已经有急不可待的投资者纷纷潜入,导致地产板块近期持续走强,甚至遇利空而上涨。
地产股估值低企
房地产板块当前的持续走强,究竟是一次短暂的反弹行情,还是成功的提前布局?
王霞认为,从房地产行业的长期趋势看,需求拐点并未出现,土地供应瓶颈还将长期存在。未来一、二线核心城市的供求关系是常态,政策打压也将常态化。
从房地产板块龙头品种的估值看,2007年的最高估值是40倍,2008年降到20倍,去年只有15倍。这样的估值下降已经充分体现了政策打压的预期。
未来一旦行政性限购政策略有放松,房价将会出现报复性上扬,从而带来市场预期的好转,与估值的同步提升。
中金公司行业分析师白宏炜判断,今年商品房市场难以出现大幅调整,目前市场环境有利于龙头企业市场份额提升,因此看好全国龙头、建筑+地产、保障房相关公司及三线城市地产公司。
安信证券研究员徐胜利则提醒投资者其中的风险因素是,二季度流动性趋紧,影响板块行情充分展开。