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王某和其前夫李某在婚姻关系存续期间购买了房屋一处,并以李某的名义办理了产权登记,该房屋系其夫妻共同财产。后在二人因夫妻感情破裂分居期间,李某在王某不知情的情况下,于2007年11月擅自将该房屋出卖给自己的朋友刘某,双方签订了买卖合同,刘某按市场价向李某支付了全部房款,并接收了房屋,但没有办理房屋产权转移登记。
双方于2008年协议离婚时,约定该房产归王某所有。离婚后,李某携房款出走,去向不明。王某知悉上述情况后,向法院提起诉讼,要求确认上述买卖合同无效,并返还房屋。但刘某认为:自己并不知道二人分居和该房屋为夫妻共同财产的事实,并已支付了全部房款,所以,自己购买房屋的行为系善意取得,其与李某签订的买卖合同有效。
山东一诺律师事务所陆天星律师认为:
1、《物权法》第106条之规定,善意取得应符合三个条件:(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。显然,即使刘某不知道上述房屋是夫妻共同财产,其购买房屋是善意的,并且支付了合理的对价,但房屋作为不动产,在没有登记到刘某名下的情况下,不完全符合善意取得构成要件。
2、最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第89条规定:“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般应认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益。”据此,对部分共有人处分共有财产的行为,认定无效是原则,认定有效是例外,例外的前提是能够证明买受人是善意取得,而该项证明责任显然应该由买受人承担。
所以,刘某购买房屋的行为不构成善意取得,所签订的买卖合同无效。
山东中苑律师事务所李彦彬律师认为:
李某与刘某的房屋买卖合同在先签订,并且刘某按市场价向李某支付了全部房款,并接收了房屋,只是没有办理房屋产权转移登记。按照合同法的意识自治原则,只要双方签订的合同不违反法律、行政法规、尊重社会公德、不扰乱社会经济秩序,不损害社会公共利益,都当认定合同有效。所以李某与刘某签订的买卖合同有效。王某向法院提起诉讼,要求确认上述买卖合同无效,有夫妻之间恶意串通,损害第三人利益的嫌疑,刘某应当采取措施维护自己的合法权益,向法院起诉李某,请求法院确认买卖合同有效,并协助办理产权过户手续,中止王某的诉讼。
该案系普通房屋买卖合同关系,适用《合同法》调整,不适用《物权法》的善意取得制度。
山东天正平律师事务所范建平律师认为:
刘某购买房屋的行为不构成善意取得。
首先,最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第89条规定:“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般应认定无效。共有人处分共有财产应经过其他共有人同意,其他共有人有优先购买权。”
其次,房屋作为不动产,实行的公示登记原则,应及时办理产权变更登记。没有办理产权变更登记对王某不产生法律效力。刘某作为李某的朋友,对李某的情况应比较了解,知道李某已经结婚。应对该房屋是否是李某婚前个人财产还是夫妻共同财产进行审查,在李某提供有关手续证明该房屋系其个人婚前财产的情况下才可交易。故本案中,刘某虽然支付了合理的房屋价款,但该合同应为无效合同,应可以撤销,不构成善意取得。