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虽然价格频遭业内非议,但在合景泰富副总裁罗国庆看来,由于地块所在区域的稀缺性,7.1亿的总价非常合算,认为这是公司全国战略发展的需要。这将成为继位顺义的香悦四季之后,合景泰富迄今在北京的第二个项目,也是其从2009年开始,坎坷进京路的初次告捷。
过去3年间一直进京不顺,崇文门地块让其进京“情结”终得以爆发。不少业内人士如此评价合景泰富此举高价拿地。几乎每一个开发商都有类似的北京“情结”,全国工商联商业不动产专业委员会秘书长朱凌波对本报记者表示,对于开发商来讲,只有进入北京,才意味着能更好地向全国发展和辐射,如果不进京,就很难做到全国性公司。
譬如龙湖地产,2005年首次进京,2007年之后滟澜山、香醍漫步等几个别墅项目的先后入市,使龙湖在北京站稳脚跟。此外,万达、绿地、金地、绿城等众多区域型房企,也纷纷布局北京,富力、合生甚至把总部迁入北京,将总部移至北京。
在进京赶考成功的企业经验中,如果首个项目没有一炮打响,后期的考验将格外艰难。万科、绿地、富力、合生等都验证了这条规律,但是与之相比,合景泰富在北京的首个项目——香悦四季却并没有在市场形成合景的影响力。
欲超新光天地挤进北京市场之后,如何能在这个市场拥有一席之地,便成为合景泰富接下来面临的难题。
与万科、龙湖等房企在北京实行的“农村包围城市”策略不同,合景泰富采取的是“直捣”市中心,而且是不含住宅的纯商业模式。
据合景泰富内部人士透露,崇文门地块可能将打造成高端商用物业,类似北京的新光天地,或者更为高端的商场。“越来越多的房地产企业正在加大投入商业地产,以此平衡住宅市场风险,一般来讲,定位越高端,抗风险能力就越强”,商业地产专家鲁炳全认为,合景泰富定位高端,也可能是出于避免跟周边商场进行同质化竞争的考虑,必须做“升级版”。
不过,在朱凌波看来,合景泰富的高端定位却完全是一步险棋。他认为,从容积率来看,该项目将用于商场类的持有型物业,从体量分析,项目建筑面积不足附近国瑞城的十分之一,这意味着项目并不具有规模优势,那么很可能将定位为“特殊的顶级奢侈品”形态,品牌数量将极其有限,可能是最高端品牌的旗舰店模式。“合景泰富并没有很多商业地产开发经验,一下子拿这么高端的项目,前景并不十分乐观”,一位不愿具名的北京商业地产从业者表示。