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合景泰富董事局主席兼执行董事孔健岷曾透露,期望通过区域项目的多元贡献以及产品组合的优化达到销售量与销售均价的提升,商业物业销售比例将由2010年的15%上升到2011年30%-40%。
为此,2009-2010年间,合景泰富在广州及上海等地相继推出了多个城市综合体项目,将写字楼、酒店、高端住宅、会展中心、商业金融服务中心及商业街等业态聚集一体,也取得了一定成效。
“广州是合景泰富的大本营,而每个城市之间的商业氛围也各不相同”,朱凌波认为,对于初进入北京商业市场的合景泰富来说,崇文门项目“压力不小”。
一般来说,城市综合体不仅有出售的部分,同时也有自持出租的部分,而通过自持物业的增值,往往会率先带动住宅项目的更好发展。但对于纯商业项目来说,没有住宅的收入保障,难度更大,对开发商资金的要求也更高。
公开数据显示,截至2010年年底,合景泰富账面资金达到68亿元,比2009年增加88%,但今年前5个月,公司预售额仅55.3亿元,完成全年目标的37%。
“前期的土地成本只是九牛一毛,要建成如此高端的物业,后期源源不断的投入才是对公司资金链的真正考验。”朱凌波表示。而对于商业地产成功与否的最核心要素,是后期的业态定位以及在经营和管理上能否脱颖而出。在项目开工之前,合景泰富还须做大量准备工作,譬如对目标消费群需求的调研和分析、跟已有的国瑞城和新世界百货在定位上的不同,以及商业业态尤其是主力业态在体量上的理性定位,这些都是必做的功课。