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在住宅受压的大背景下,商业地产成为地产投资中公认的吸金领域,大型房企逐渐转战商业地产开发。海外风投紧盯中国商业地产的投资前景,个人投资也看好商业地产。日前发布的国际投资报告显示,上海已跻身全球商业地产投资额十强行列,中国房地产市场中商业地产的价值正在快速呈现。
跨境投资370亿美元
2011年第一季度,表现最为活跃的跨境买家来自于全球基金,以及加拿大、新加坡和德国的投资者。与此同时,美洲地区在地区间资本流动方面成为最大的净流入地区,资本净流入量达到26亿美元,欧洲、中东和非洲地区紧随其后,为22亿美元。而亚太地区的表现则完全相反,资本净流出量在第一季度达到33亿美元,进一步体现出亚太地区高增长经济体的私人和机构资本的重要性。
根据仲量联行近日发布的《全球资本流动报告》显示,2011年第一季度跨境商业地产直接投资额达到370亿美元,较去年同期增长25%。地区间商业房地产直接投资额(美洲地区、欧洲、中东和非洲地区以及亚太地区之间的资本流动)飙升至260亿美元,较2010年第一季度上涨70%。这也凸显了房地产投资者对购买境外资产的强烈意愿,同时该比例也大大超过了2011年第一季度整个市场(跨境投资和国内投资)40%的增幅。
仲量联行国际资本集团总监Arthur de Haast对此评论道:“2011年第一季度地区间投资额的显著增长(70%),其中商业房地产直接购买额就接近160亿美元。尽管美国和亚太地区仍以国内买家为主,但欧洲、中东和非洲地区有超过1/3的投资额来自于地区间交易,这也反映了伦敦和巴黎等市场对国际投资者的吸引力。”
上海交易额跻身十强
2011年第一季度,在投资额最大的10大城市中,亚太地区占据了其中的五席(即东京、新加坡、香港、首尔和上海);三个位于美洲地区(即纽约、华盛顿和洛杉矶);另外两个位于欧洲、中东和非洲地区(即伦敦和曼彻斯特)。曼彻斯特得益于一桩大型商铺交易而跻身十强,而伦敦则继续得到亚太地区和中东地区跨境投资者的青睐。
仲量联行全球资本市场研究部总监Paul Guest表示:“展望今后,东京商业房地产市场将不可避免地受到3月份自然灾害的影响。目前投资者正要求获得最新的工程项目报告,这将延迟部分购买活动,但日本国内及全球投资者仍表示从中期看好日本市场。目前,伦敦仍是众多跨境投资者关注的焦点,而美国房地产市场活动的复苏将有望使其在2011年年底跻身十强之列。”
目前暂时位居十强之外的新兴市场也不容小觑,如北京、曼谷、莫斯科、圣保罗和华沙等。2011年第一季度,从全球范围来看,商铺市场的投资额在商业房地产总投资额中的比重从2010年同期的1/4上升至近1/3,而办公楼市场投资额的比重则从2010年同期的近50%下滑至45%。
资金涌入天津商业地产
市场投资者受到住宅市场的政策冲击,持有资金开始转入写字楼和商铺投资中,这也使得现行天津商业地产市场推盘速度提速。截至2011年上半年统计,天津商业项目共有83个,价格涨幅最高达30%,上涨项目占商业项目总数的6%。另据国土资源局公告显示,仅6月滨海新区出让的22宗经营性土地中,商服用地面积便占83.4%,共计60.65万平方米。
“商业地产项目日益趋向综合体的开发,在产品品种单一的市场下,资金雄厚、idea独到、管理模式成熟的大型地产企业会成为投资者风险评估后掷金投资的首选。”房地产评估机构王小姐表示,成熟的投资客群将促使未来天津商业房地产市场更高端、精益求精,开发企业更为专业,开发项目更精良。
据戴德梁行近日发布的研究报告指出,未来3年内中国楼市将成为全球投资基金最青睐的区块,亚太区3110亿美元的投资资金中,近40%是专门针对中国楼市寻求投资机会的,金额高达8058亿元人民币,在天津,商业地产项目除受到风投青睐外,也获得“弃住从商”投资人群的认同。
商业地产与住宅市场小金额的回报方式不同,商业地产的资金投入更大,投资者具有一定的投资实力,投资眼光更专业。同时,国内大部分商业地产开发商是由住宅转型到商业地产,很多管理模式仍旧无法脱离住宅开发的惯性套路,这势必为日后的运营管理埋下隐患。
在商业项目如雨后春笋般在津沽大地崛起的同时,国内外资金流冲击商业地产的重新洗牌,商业地产随着投资热浪的冲击,价格也存在水涨船高的可能。