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楼市大浪淘沙始见金
——专访天山房地产董事局副主席吴振岭
天山·水榭花都实景
持续调控政策终于使楼市踏上价值回归之路。在国内一线城市一些楼盘大幅优惠销售带动下,天津市近来新盘促销力度也在加大,特别是边缘区域新盘供应比例的持续增大,一定程度拉低了新房交易均价。楼市已“大浪淘沙始见金”。
在过去几次楼市低迷时,受到影响的首先是边缘区域大盘,为了进一步了解销售情况,记者上周日走访了今年最热的津南区域多数大盘。
在已入住的小站核心区域“天山水榭花都”3000亩大盘销售中心,记者看到目前推出的特惠房吸引了众多看房者,其中多数为改善型意向客户。这个2008年开始兴建、以全国最大室内恒温戏水乐园“天山-米立方”和大型公园为核心的大型旅游公园资源综合居住区,其价值预期和高性价比销售优势在楼市火爆时并没有引起更多注意。随着楼市调控的深入,这些楼盘不可多得的地段资源、居住环境、居住品质、品位及便捷性优势已开始成为人们关注的对象。
记者在现场就此专访了天山房地产董事局副主席——吴振岭先生。
天津经济发展对楼市形成有力支撑
记者:国家统计局最新数据显示,10月份天津新建商品住宅价格环比下降0.3%。这是自9月份以来,本市新房价格连续两个月出现环比下降。你是如何看楼市未来走势的?在这种市场情况下,天山在这样的边缘区域大盘建设是否会放慢脚步?
吴振岭:持久的调控政策及国内外宏观经济无论对成交量还是购房者心理预期都有较大影响。但是天津城市发展前景良好,对楼市有较大的支撑。正如有关报道中所提到的,自2006年城市定位和新规划确立后,天津迎来了加速国际化城市建设发展的新契机,经济和城市建设突飞猛进。特别是近两年,围绕“双城双港”和中心城区“一主两副”城市规划进行的大规模建设,进一步加快了城市建设步伐。
同时,国家统计局评估报告也显示,天津前三季度经济呈平稳较快增长。前三季度,生产总值比去年同期增长16.5%。全市新增就业35.83万人,同比增长3.2%。城镇单位从业人员人均劳动报酬增长17.8%。城市居民家庭人均可支配收入19357元,增长13.8%。经济、就业及收入水平的较大提高,无疑将带动楼市各种需求的持续。
前三季度,天津市“内引外联”效果明显,新批外商投资企业490家,合同外资额126.07亿美元,实际直接利用外资95.03亿美元,增长21.6%。服务业实际利用外资51.92亿美元,增长17.5%,占天津市的54.6%。受各类会展、节庆活动、旅游等的拉动,住宿和餐饮业实现营业额358.85亿元,同比增长27.3%。外资引进和服务业的发展,还将带来更多外来人口和旅游地产等各类综合地产需求。
另外,天津房价起步晚、快速上涨时间短,因此总体上泡沫不大。对于资金实力雄厚的企业,更希望通过增加产品附加值获得价格支撑。如天山开发建设的天山·水榭花都城市综合体项目,计划开发周期五年左右,目前一期十二万平米住宅已经入住,900亩湖景森林公园也已呈现,作为明年项目的核心全国最大的室内恒温水上游乐项目——“天山米立方”将正式开业。现在包括米立方、喜来登酒店、大型商业等公建项目与住宅都在正常建设中,我们还将通过产品方面的更多投入,使楼盘具有更大的升值空间。
津南现代人居后花园将率先形成
记者:百度乐居十月咨询电话统计,目前天津最受购房者关注的三个区域是津南区、滨海新区和西青区。津南区已连续四个月成为咨询冠军。这个统计也与今年津南区有众多新楼盘面市有关。作为较早进入这一板块的企业,你认为津南区具有哪些特殊优势?
吴振岭:随着市中心新建房源的减少,市中心楼盘已难担当楼市主力。而随着交通及生活设施的快速完善,以及国内品牌企业项目扎堆建设,外围区域大型新居住区建设日益成为购房热点。今年开始进入销售期的众多环外区域品牌项目,已替代市中心楼盘的主力地位。
2007年天山集团之所以来到天津,落户津南,主要基于津南区政府的大力支持和津南区快速发展的重要优势:首先,天津滨海新区被纳入国家整体发展战略,地处海河下游的津南区,与滨海新区紧密相连,成为连接中心城区与滨海新区的重要黄金走廊。滨海新区的快速发展,直接带动了津南区的经济腾飞。
其次,在天津建设的大潮中,延续城市南移的惯性,津南区域先行一步,在“十一五”期间开工建设声势浩大,成为最受关注的环城区域之一。近两年,天津新规划提出“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的空间发展战略,给位于“一轴两带、南北生态”发展战略要地的津南提供了更大发展空间和更多想象力。津南区借天津滨海新区新战略发展东风,“引凤筑巢”,为“十二五”区域经济发展奠定了良好基础。
第三,津南区目前在产业布局及交通配套等城市设施方面变化突出,天津小站国内最大的“米立方”水上游乐设施建设、天津海河教育园区的产业规划,天津大道的开通、津港高速公路的开通,以及地铁六号线的规划通入,双港新家园新居住区基础设施的完善,都为区域产业发展及就业居住提供了更大空间。
第四,津南区这几年各大开发商进驻,带动了区域内丰富的产品功能和形态。从高端独栋产品到高层公寓,从住宅到商用地产及工业地产等,基本形成了全方位发展态势。这一趋势有利于现代人居后花园形成。
楼市调整深入买房机会随时可遇
记者:我看到目前很多边缘区域楼盘都开始以较大优惠销售,这是否意味着买房时机的到来?
吴振岭:虽然整体仍有下调空间,但是目前个别楼盘性价比已经较高。市场中不乏处于稀缺资源及新老繁华地段、有产品优势、物有所值的现房及准楼盘,也可谓局部见底的楼盘。
我认为,国家大方向是促进房地产市场平稳健康发展。一方面通过扩大保障房缓解城市房地产需求压力,并保障上下游产业链发展,另一方面,通过城市经济及基础设施建设使不动产增值,因此,楼市长期稳定向上的趋势不会改变。
“买房跟着规划走,寻金跟着城市资源走”。在天津,海河沿线水景资源、CBD核心商务区资源、大型新兴旅游度假资源、大型公园资源等,是具有价值潜力的抄底房源。
在经济发展前景良好的背景下,局部的价格波动,蕴藏着更多选房机会。对于购房者来说关键是要根据自己的具体需求和经济状况决定买房时机。在交易量紧缩、价格调整的大背景下,购房者应该多走、多看,就有机会找到符合心理预期的房源。
目前选房要重点把握三个环节,一是设定购房价位预期及产品预期,结合地段特点、企业目前开发能力进行综合判断。二是选择“出手”时机。三是确定产品价值。如自住型选房应主要从三方面体现价值,即地段环境配套价值、建筑设计施工质量价值及居住品质价值等。