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一则房地产销售的短信给出了激动人心的口号,“最牛拓展王横空出世!演绎百变魔幻户型,惊喜不断,震撼全城。近日,有不少消费者就房地产市场销售中的“楼盘拓展王”打出的销售概念在购买环节、入住以后中的户型、学位、性价比等诸多事项致电本报房地产热线,提出了诸多疑问和想法。
送面积:
“画饼”或许难以兑现?
带着消费者关心的几个问题,记者走访了龙岗中心城龙平西路旁的几个在售和即将发售的楼盘现场。
其中熙和园的销售人员称:“楼盘总共有五栋,层高有18层和32层。户型是从70-128平方米不等的平层和复式,对于其对外发布的销售信息何为“最牛拓展王”的疑问,销售人员罗列了户型设计好,使用率高,楼间距开阔等卖点,并拿出户型图。从户型图上可以看见项目的最大亮点应该是它的“百变魔幻空间”:打破传统一成不变的空间格局,把空间延展发挥到极致。70-83平米自由变幻空间。两房自由变三房、四房。
在83平米的样板房里,销售人员现场展示了近30平方米左右的拓展空间。其中包括书橱、厕所、还有阳台旁边隔出的一个卧室。其拓展尺度颇为诱人。当被询问是否可以写入购房合同,也被销售人员常规告知所有拓展面积均不写入购房合同里。
近几年来“赠送面积”、“拓展面积”成了开发商营销的一块金字招牌,所谓“赠送面积”“拓展面积”是随着房地产市场销售政策的变化由开发商提出的增加销售亮点的营销手段。也是开发商想方设法把全部建筑面积的范围设计成建筑一半面积的范围或不计算建筑面积的范围,或把计算一半建筑面积的范围设计成不计算建筑面积的范围的行为。而“赠送面积”也是开发商在暗示诱导购房者可以擅自改变规划增加面积,让购房者觉得“物超所值”的营销手段。而“房地产测量规范”中一些不十分严密的规划漏洞,使得近几年来发展商建设设计上的“偷面积”现象愈演愈烈。更值得关注的是因为“赠送面积”在收楼装修过程中所引发的业主纠纷维权也在频频上演。
相关法律和专业人士称:无论是超高的复式设计还是“N+1”户型,之所以受欢迎,很大程度上是购房者认为在买房时可以以同样的价格获得更大的使用面积。但事实上,有设计人士告诉记者,这更多只是一种噱头,开发商不仅可以以此来吸引客户,这些“偷来”的面积还不缴纳各种税费。事实上这些“赠送”的面积要么是已经被计入建设成本要购房者埋单,要么是日后在收房的时候由开发商统一安排装修公司对拓展部分进行改建而额外再收取费用。而部分“赠送面积”有可能是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的,赠送不仅“有名无实”,还会导致购房者在日后验收后的二次装修“被违规”。甚至有些属于全体业主、没有产权的公摊面积也被混在里面当做赠送面积来销售,因侵犯了全体业主的权利,即便开发商赠送,在其他业主提出异议的情况下也将可能被拆除。
据规划局的人士称,尽管近几年出台的建筑测量新规约束的是开发商和设计单位,并非是购房者,但如果这种“偷面积”户型不合新的规定,那么这些产品将无法得到《验收合格证》和《建设规划许可证》,而这两个却相当于房产证的“前提证”。在新规出台后,要购买这一类型的买家必须要打足十二分精神,因为这种“偷面积”户型可能会影响到收楼后房产证的申请。
容积率:
越“送”越高显拥挤?
熙和园销售人员罗列了一系列的楼盘卖点:户型设计好,赠送率非常高,楼间距很开阔,南北视野零遮挡,容积率很低、绿化率高、买房即可入读拥有九年义务教育的龙岗实验学校。
而从踩盘的过程中,记者获得的信息却有相当出入。透过并不宽敞的楼间距,向北望视野被马路对面的八意府遮挡,向东南看被小区道路对面的广业成学府道掩盖。乍一看,楼盘四围视野仿佛形成了一堵不透气的墙,将无限风光档在“墙”外。
销售人员称该项目的容积率为3.0,与对面的广业成学府道一样,而身处小区园林中却感觉略显拥挤。据记者现场踩盘来看,学府道户型正南面可一览龙岗实验学校操场全貌,高层还可以看到龙城公园。相比起来,熙和园的视野要从被遮挡的缝隙中才能窥见一二。
送学位:
龙岗实验学校不承诺?
随后,记者采访了数十米开外的龙岗实验学校并致电龙岗区教育热线,就龙岗实验学校附近楼盘的学位划分问题进行了咨询。
学校方面的回应是:已经入伙的瑞和园享受龙岗实验学校的学位房,但尚未入伙的项目暂不在学校学位划分之列。准备入伙的楼盘项目要打报告给教育局,经过审核以后才能确定是否能被划入哪个区域学位里。即便熙和园也属于该学位片区之内,楼盘开盘以后是否能享受学区学位谁都不能打包票。况且龙岗实验学校属于区直属学校,每年仅有二三百个学位提供给附近数十个住宅区数以万计的居民,如此悬殊的比重。只能说明的是楼盘有权利参与入读该学校的排序。当然,有房者和有龙岗户口的可优先参与。(欣闻)
风险提示
慎对“卖点”
相关专业人士称,事实上,正规房地产商开发的楼盘赠送率都严格遵守验收部门规定的合理区间。律师还提醒置业者,因开发商对所赠送面积不具有合法产权,所“赠送”面积属于非法面积,故不会也不可能写入《房地产证》,而根据我国《物权法》规定,只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护,意即开发商所送面积均不受法律保护,不可能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押,拆迁时也不会得到补偿,不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障,而且有可能被政府追究违建的法律责任。
至于很多家长关心的学位问题,置业者首先要分清学位房和学区房的区别,学区房有优先就读权,而学位房将受到很多条件制约,很多尚未入伙的项目甚至还不具备享受学位房的必要条件。置业者们最好能从正规渠道多方了解信息。