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买家往往通过沙盘了解楼盘规划,但有些规划却没有在沙盘中体现。今后,楼盘的总规划图有望成为购房合同的附件。
昨日,《广州市城乡规划条例》(征求意见稿)(下简称《条例》意见稿)正式对外发布,开始征求市民意见。《规定》对楼盘开发建设和购房后的规划调整等各个环节都有细化的规定,其中不少内容与业主息息相关。例如,开发商申请改规划须先停售项目,并取得已买房业主的书面同意;“房中房”业主逾期不整改的,将会按50元/平方米·日进行罚款。 调整规划
楼盘详细规划应成合同附件
业主因对有主干道穿行小区而过或小区内部有垃圾压缩站等既定规划不知情,而与开发商产生纠纷,广州近年来发生过多起类似事件。
此次《条例》意见稿明确,开发商卖楼时要提供楼盘规划图,经城乡规划主管部门审定的房地产项目修建性详细规划或者建设工程设计方案的总平面公示图,应当作为商品房预(销)售合同的附件。
城乡规划主管部门应当对建设工程是否符合规划许可内容进行核实,并查验其建设工程档案认可文件和测绘单位的测量报告。符合规划验收条件的,应当予以核发建设工程规划验收合格证。未经规划验收的,建设单位不得组织竣工验收;产权登记机关不得办理产权登记手续;工商、环保、卫生、公安等部门不得办理相关证照。
建设单位在建设过程中实施违法行为的,该建设单位开发建设的商品房未经规划验收不得预(销)售,房屋管理部门不予办理商品房预(销)售证。
申请改规划须征业主同意
近年来,广州曾多次发生开发商在拿地开发过程中进行规划修改的事。《条例》意见稿对此作出要求:建设单位组织编制的修建性详细规划和建设工程设计方案的总平面图经审定后应当公示,不得擅自修改。申请修改的,应报经原审批的城乡规划主管部门批准,城乡规划主管部门批准前应采取批前公示、座谈会或听证会等形式,听取利害关系人的意见。
房地产项目申请修改的,建设单位应当先暂停预(销)售,并取得该房地产项目全部已预(销)售单元买受人、建设项目抵押权人的书面同意和国土房管部门的意见。
“住改商”须经邻里同意
在老城区存在部分业主改建私房的现象。《条例》意见稿指出,城市居民独立用地的低层住宅改建,应当结合旧城更新,逐步推进,其中涉及文物保护或者历史文化保护的,应当遵照相关法律、法规、规章的规定执行。将住宅改为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。比如,楼下“住改商”要征求楼上相关业主的同意。
有效期
项目两年不申请规划失效
广州老城区目前有不少土地在多年前就已申请好规划许可,却迟迟未动工建设。随着广州城市发展的变化,这些早年已批准的规划可能已不再适应现时的要求。
此次《条例》意见稿规定,按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目,以划拨方式取得国有土地使用权的,建设单位在报送有关部门批准或者核准前,应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。建设单位或者个人应当在取得建设项目选址意见书之日起二年内凭发展改革、土地、环保等相关行政主管部门的批准文件向城乡规划主管部门申请建设用地规划许可证。逾期未申请建设用地规划许可证且未办理延期手续的,建设项目选址意见书自行失效。
建设单位或者个人需要延长行政审批、行政许可的有效期的,应当在有效期届满30日前向原审批机关提出申请办理延期手续,经批准延期的,延长期不得超过6个月。原审批机关应当在该行政审批、行政许可有效期届满前作出是否准予延期的决定;逾期未作出决定的,视为准予延期。建设单位或者个人未在有效期届满30日前向原审批机关提出申请办理延期手续的,应当依法重新申请。
建设工程规划有效期3年
《条例》意见稿指出,建设单位或者个人应当在取得建设工程规划许可证之日起一年内取得施工(挖掘)许可证;依法无需取得施工(挖掘)许可证的,应当在一年内开工。逾期未取得施工(挖掘)许可证或者开工,又未办理延期手续的,建设工程规划许可证自行失效。建设工程开工后,建设工程规划许可证的有效期3年,自发出之日起计。逾期未办理延期手续的,建设工程规划许可证自行失效。
此外,临时建设工程的使用期限不得超过两年,从建设工程规划许可证核发之日起计算。需要延长使用期限的,延期不得超过两年。
处罚
物管发现违建不报告要降级
目前不少小区存在违建现象,但物管公司却“睁一只眼闭一只眼”。为此,《条例》意见稿规定,街道办事处对违法建设的行为,应当予以制止,并配合市政府确定的有关执法部门或者机构予以处理。街道办事处、居民委员会、村民委员会发现本区域内违法建设行为的,应当予以劝阻,并应及时向有关执法部门或者机构报告。物业服务企业发现本服务区内违法建设行为的,应当及时劝阻,劝阻无效的应当报告有关执法部门或者机构;不及时报告造成严重后果的,物业服务行政主管部门应当暂缓资质年审或降低资质。
违规不建配套可不予验收
早期有开发商在楼盘开发时,避开约定要配建的幼儿园等公建配套,将土地拿去建设更多用于销售的楼房。等到政府部门督促其建设公建配套时,往往已无地可建或无法按原版建设,这可能造成规划验收无法通过导致业主无法办理房产证。
《条例》意见稿规定,建设单位未按照规定建设基础设施、公共服务设施的,城乡规划主管部门可以对竣工的建设工程不予规划验收,并可对该建设项目的其他工程暂停核发建设工程规划许可证。对于减少基础设施、公共服务设施面积不能按照原规划继续实施的,城乡规划主管部门可以要求建设单位提供本建设工程内同等建筑面积予以补充; 不能补充或者城乡规划主管部门、专业主管部门、接收单位认为补充后不能满足使用要求的,建设单位应当按规定交纳异地建设费。
“房中房”逾期不改按日处罚
广州有部分业主改动房屋结构打造“房中房”出租,今后这种情况将被罚款。
据《条例》意见稿,房屋使用人违反规定擅自变更房屋用途,以及擅自改变房屋内部间隔的,由房屋管理部门责令限期改正;逾期不改正的,自逾期之日起按每日每平方米50元处以罚款。
而建设单位未按照规定在施工现场对外公示建设工程规划许可证及附件、附图的,由城市管理综合执法部门责令限期改正,可以并处5000元以上1万元以下罚款。
骗取规划最高罚10万
《条例》意见稿还规定,建设工程未经规划验收而投入使用的,由城乡规划主管部门责令改正,限期办理规划验收,可以并处1万元以上10万元以下的罚款,并暂停办理除该建设工程规划验收以外的其他规划许可手续。
建设单位或者个人以欺骗、贿赂等手段取得规划许可的,由城乡规划主管部门依法给予行政处罚并视情况撤销行政许可,处以1万元以上10万元以下的罚款;任何建设单位或者个人在3年内不得申请该建设项目的规划许可;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
征求意见须知
时间:2012年3月8日-3月24日。
意见反馈方式:
1.邮寄至广州市规划局政策法规处,
邮政编码:510030;
2.传真至83334832;
3.发电子邮件至ghjfgc@126.com;
4.到广州市政务中心市规划局收案窗口或广州市吉祥路80号提交书面意见。
(记者 田桂丹)
(本文来源:信息时报)