|
||||
作为房屋买卖合同的出售方,无论是一手开发商,还是二手小业主,其最重要的合同义
务,一是将房屋实际交付给购买方,法律上称为转移占有,另一个是将房屋产权过户给
购买方,法律上称为权利转移。由于房屋属于不动产,因此,出卖人有义务协助买受人
办理房产证,否则即构成合同违约。买受人对出卖人该义务的履行,享有申请登记请求权,
在出卖人不履行该义务时,可请求法院强制出卖人协助办理房产过户登记手续,也就是继续
履行买卖合同的权利。
然而,一手新房小业主办不出产证,其主要原因,排除各方当事人的主观恶意,很多情
况是因为房屋大产证未能办出造成的。房屋大产证办不出,可能是房屋未能竣工验收合格,
也可能是此前的出售审批手续存在问题,但不论何种原因,均可推断为开发商的过错。
至于办理房屋小产证义务的履行期限,应遵从当事人的约定。当事人没有约定的,对于
预售商品房,办理房产证义务的履行期限应当按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条的规定来确定,即:预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,
办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日
起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购
买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。最高人民法院
《商品房买卖合同纠纷解释》第十八条第一款也作出了与上条规定内容相一致的规定。
由此可见,在没有约定的情况下,开发商延迟办理产证的时间超过90天的,小业主可以
追究违约责任。该违约责任,并非解除合同并追究根本性的违约责任,而是追究逾期办理小
产证的违约金,如果合同中没有约定逾期违约金标准,可以按照已付购房款总额,参照中国
人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
当然,开发商逾期办理产证的时间不是无限的,根据相关司法解释,商品房买卖合同约
定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满
后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合
同和赔偿损失的,应予支持。从而赋予了买受人合同解除权。
文/张建伟;祝文龙
(以上均系律师个人观点,仅供参考。)