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住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在中国商业地产行业发展论坛2012年会上表示:我们的政策出现了一个转向,就是政策更多的转向强调房地产的经济功能,客观上来讲,2011年整个国家GDP达到总量是47万亿,新增GDP7万亿,是住房制度改革也就是上个世纪90年代中后期一年GDP的总量,也就是说现在GDP一年的增量相当于住房制度改革那时候一年GDP的总量,GDP的基数已经非常高了,今后中国的经济发展不需要再追求这么高的经济增长速度,更注重的是要注意发展经济增长的质量,所以在客观上更强调房地产业的社会功能。房地产是一个资产,它不是一般的消费品,这个资产和其他资产有很大的不同,就在于他既有资产属性,又有使用属性,所以房地产调控政策抑制投机,满足刚性需求,主要是使产业更多强调社会功能,提供居住需求这种产品,而不是提供投资品,不是培育成投资者炒房的产业,所以房地产政策调控现在和过去相比有一个重要的转向,请大家注意,就是从注重产业的经济功能开始转向社会功能。
怎么转向社会功能,怎么满足人们以居住为需求的居住福祉呢?政策目标现在已经非常明确,现在有一个说法,住房制度没有顶层设计,我是不赞成的,住房制度是有顶层设计的,就是住有所居,居者有其屋,过去大家都在考虑中国到底怎么解决住房问题,就是居者有其屋,政策上又鼓励买房子,但是又说租房子,到底怎么解决住房问题好象政策不太清晰。但是2007年十七大明确提出来,要促进广大居民实现住有所居,住有所居的含义是什么?就是通过租购并举来解决住房的需求。我们现在政策没有提居者有其屋,全世界各个国家的住房政策提出居者有其屋的国家只有新加坡,新加坡现在达到了90%以上的家庭通过租赁购买私人住房,实现居者有其屋的目标。新加坡政府要达到这个目标,让居民都能够居者有其屋,能够买得上房屋,能够有自己的房屋资产,买不起怎么办,所以新加坡政府通过了政府租房的提供来满足85%以上的购房。通过租赁和购买两种方式解决居住问题,购买已经非常普遍了,下一步要大力发展租赁市场。
发展租赁市场也有一个问题,说现在限购,不让大家买多套房,租赁市场怎么发展。我个人认为,发展租赁市场要做好两个文章,一个文章就是要挖掘现在住房的存量资源,我们看到过去十年平均每年新增城镇常住人口2100万左右,大量城镇化过程,农民到城市来居住。大家不要忽视一个问题,伴随着农民变成市民的过程,还有大量的中小城市的市民到大中城市去居住工作的城市之间的人口流动,这个规模依然非常庞大。有很多人在中小城市是有房子的,他到北京、上海这些城市买不起房子怎么办,他去租房,但是他们的房子在中小城市房子就是闲置的。在城镇里也是,从过去住房制度改革到现在,中国的新建住房大概是80多亿平方米,我们已经提供了大量住房,有一些住房客观上是闲置的。如何促进存量资源的有效投放租赁市场,这些是需要研究的。另外中国这么大住房需求上,我们缺乏住房的品种,就是由企业提供租赁式的住宅小区,我们现在没有,也需要研究政策如何进行支持,当然政府的保障性住房也提供一些补充。所以政策目标实现住有所居,实现租买并举。
社会总有一部分人既租不起,也买不起,怎么办?对顶层设计的配套制度建设是我们下一步的关键,如何落实顶层设计,实行配套制度的建设,是非常关键的,就是以市场配置资源作为主渠道,与政府保障相结合,实现居住需求的全覆盖。在解决中国住房问题,主要还是要靠市场,通过市场来满足丰富多样的居住需求,主要靠市场来作为主渠道来满足丰富多样的居住需求。政府的保障两种需求,政府把80%的需求都保障下来是不现实的,政府的保障主要定位两种,第一种是托底性的保障,有一部分家庭一辈子一生可能都是低收入者,就业技能比较差,第二是暂时性的、过渡性的保障,年轻人一段时间收入低,工作不稳定,渡过一段时间以后,有的工作经验,收入提高了以后就离开保障。通过这两种方式来实现居住需求的全面覆盖,市场为主渠道,我认为今后房地产市场发展,特别是住房市场的发展仍然有巨大空间,而不是缩小。