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就在各大房企将去库存化作为今年考核业绩的一项重要指标时,金地集团旗下高比例大户型产品出现滞销的现象,变得格外扎眼。多个证券公司及投行研究报告指出,去年金地去化率一度低至30% ,新盘及尾盘去化不佳直接导致其去年仅完成销售金额目标的87% 。而对于今年金地销售业绩展望,金地集团总裁黄俊灿在金地2011年业绩发布会上谨慎地表示:“我们希望能够跟去年持平,因为不见得今年市场会有很大变化。”
大户型卖不动
产品结构单一成为硬伤
金地集团在京目前在售项目有两个,为位于大兴区的金地仰山及房山区的金地朗悦。北京市住建委官方网站数据显示,金地仰山自2010年 8月入市至今近2 年时间内,共推出近1800套房源,至今已签约1645套,签约率达约90% 。但据知情人士透露,在京城楼市多数项目迎来“红五月”的情况下,该项目近期却销售平平,甚至受阻。该人士认为,该项目最近开盘均主打大户型高总价产品,由于产品与市场需求存在一定脱节现象,因此,近期销售情况较差。
金地朗悦项目的整体签约率远没有金地仰山风光。据不完全统计,金地朗悦项目于2011年 9月入市,共推出房源543套,但八九个月过去了,至今仅签约230套,签约率仅42% 。市场人士分析表示,金地朗悦的滞销主要与其所在的房山长阳楼市竞争激烈有关,产品自身缺乏突出亮点,再加上受房地产调控政策影响,金地朗悦开盘入市后销售表现一直平平。
“据我们观察,金地集团过去一年不仅北京项目去化率放缓,其在全国各个项目销售节奏显著变慢。”中银国际证券的房地产研究员袁琳认为,导致金地全国在售项目存货压力加大、去化率放缓的主要原因,是其以往产品结构集中在大户型,导致在限购政策影响下,大户型存货很难售出。
金地集团2011年年报显示,公司2011年全年实现销售面积223万平方米,销售金额309亿元。受全年中高端产品供应占比较高的影响, 2011年销售均价较上年增长11% ,但过大的高端产品比重使得产品在调控环境下整体去化情况不佳,全年去化率仅为53% 。
来自中国国际金融有限公司的一份针对金地2011年年报的报告指出,金地集团去年实现净利润30.2亿元,主要原因是受北京金地仰山、上海格林世界、西安湖城大镜等几个主推大户型项目大量结算影响,导致净利润低于预期约12% 。
事实上,去化压力骤增在金地集团内部早已显现。早在去年11月份,申银万国研究院分析师殷姿在接受记者采访时就表示,金地集团10月份签约面积19万平方米、签约金额26.7亿元,环比上月分别下降39%和 29% ,主要是其新推盘量下降和尾盘去化不佳所致。
“整个10月份,金地的新盘和尾盘去化都处于相当低迷的状况中。”殷姿认为,按照金地在全国的新盘去化率持续维持在不足30%的状况,截至年底存货值可能将达250亿元。
金地集团董事长凌克在金地2011年业绩报告会上表示:“从去年10月份开始,我们就在调整产品结构,包括产品规划、产品设计都做了很大调整,有意降低高端产品的比例。今年高端产品比例会比去年下降几个百分点。”
为了摆脱高存货的压力,尽管金地自去年底就开始调整产品结构,更提出今年将更多推出首置、首改定位产品,但目前看来,效果仍然差强人意。
据悉,金地集团去年完成309亿元销售额,距离原定销售目标400亿元,差距较大。对此,金地集团总裁黄俊灿给出的原因是“去年产品结构不算太好”。但他同时也认为,在去年受调控影响最大的高端产品结构占比接近一半的情况下,还能够完成75%的销售计划,且比2010年还略有增长,“我们还是能够接受的”。