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6月8日,央行实施了三年半以来的首次降息。房地产利益集团见机行事,无限放大降息、降准、“红5月”等信息,并推导出房价即将反弹上涨的结论。一时间,“楼市向荣”、“投资热潮来临”、“现在不买过期不候”等论调甚嚣尘上。
果真如此吗?
因为预言太危险,何况笔者也是普通人,不具备预言任何未来事件的超自然能力。但面对房地产利益集团声音很大的各种“判断”与“预测”,作为一个中立的媒体人,笔者只能说:与其相信预言,不如去看韩剧。
不能预测,不等于不能观察与分析。据笔者观察,这波房价反弹论不太靠谱,下半年房价稳中有降的可能性更大。
无规矩不成方圆。评判一个事物,首先得找到恰当的标准。很多人用很多的方法来讨论房价的升降,似乎颇能自圆其说。不过,有一个办法是具有操作性和可信度的,那就是根据房地产资本密集型的行业属性,从开发商的“钱景”来判断房价走向。开发商钱景好,房价就涨;开发商钱景差,房价就跌;开发商钱景一般,房价就平稳。
现在,开发商的资金主要来源于销售回款和银行贷款。5月,旺季如约而至,全国楼市成交一片火红,开发商回笼了部分资金。其次,半年来三次“降准”,再加上降息,稳健的货币政策微调,开发商多少都能从银行分到贷款。说实在的,开发商紧绷的资金链确实有所缓和,所以,房地产利益集团开始试探着高呼房价上涨了。
但是,开发商的资金补给让处于量变,并未发生质变。以东莞为例,据研究机构统计,前5月,东莞一手住宅网签170万平方米,同比大幅下挫了27%。东莞标杆房企的销售业绩纷纷遭遇滑铁卢,万科、中信、光大、丰泰、益田等五大房企商品房销售金额同比下降了12%—26%不等。
而近期出现的“红5月”,其成交旺势主要来自于以价换量,成交畅旺不一定预示房价即将反弹。
信贷微调也无法给房价上涨背书。虽然最近半年,存款准备金率下调了100个基点(1个百分点),但大型金融机构依然维持在20%的高位,开发商想从银行中获得大量的资金,难度仍然很大。知名财经评论员叶檀日前表示,中国仍然处于货币紧缩区间,除非央行大规模下调存款准备金率到15%左右的水平,否则,资金紧缩预期将使房价难以上升。
对于降息,北京领先国际金融资讯公司首席经济学家董先安有一个独到的分析:在中国的银行体系,贷款利率相对货币市场利率和债券市场利率的下降,不是使银行去扩张贷款,而促使银行有更大的动力将更多资金配置在超额备付、回购、债券等资产上。降息后,商业银行的超额备付率上升,贷款占比,特别是中长期贷款占比却将走低,所以降息可能产生减少贷款供应的激励。
因此,从笔者的观察和分析出发,房价反弹的论调是站不住脚的,东莞下半年的房价仍将匍匐在下行通道,延续稳中有降的态势。
首先,新货扎堆入市,市场竞争白热化。据研究机构监测数据,截至5月底,一手住宅的存量为465万平方米,根据过去12个月的月均成交面积,市场消化周期为12.2个月,供需基本平衡。但是,今年的潜在供应量高达688万平方米,而前5月的新增供应量仅为173万平方米,这说明在未来7个月时间里,将有500余万平方米新货将集中入市,这将促使市场竞争趋于白热化,尤其是大户型产品。
其次,经济下行压力大,购房资金集聚缓慢,热钱不再热衷于中国房地产,购房需求平缓释放,难以消化庞大的市场供应。
时下,房地产购买力以刚性自住需求为主,在东莞市场,这一点很明显。楼盘的蓄客时间延长,月度成交冷热交替。“五一”期间认筹理想,所以5月网签飘红。但5月后期重新进入蓄客期,认筹有所降温,甚至有大开发商以奖金来吸引市民介绍客户。
改善型需求、投资投机需求将受宏观经济影响。国家统计局新鲜出炉的5月份规模以上工业增加值和社会消费品零售总额、前5月的固定资产投资等三项重要数据,均表现不佳。特别是,制造业采购经理人指数(PMI)这一重要的先行指标不尽人意,反映中小企业生存状态的汇丰中国制造业采购经理人指数已经连续7个月跌至荣枯分界线下方。到了5月份,就连反映大型企业生存状态的官方制造业采购经理人指数也开始下行。种种迹象表明,经济下行压力依然很大,以加工贸易产业为主导的东莞经济下行压力更大,经济增速垫底全省。皮之不存,毛将焉附?受宏观经济影响,楼市改善型需求、投资投机需求会继续遭到钳制堰塞,难以像以往那样托高房价。
从国际资本来看,人民币贬值预期成为抑制房价的另一个因素。有学者指出,在全球经济动荡中美元成为避风港,持续走高,今年以来,人民币兑美元很明显处于震荡区间,没有上升的内生动力。如果人民币贬值预期变为现实,就会导致已经进入中国的资本开始外流,抽走房价上行动力。
再次,政策是影响房地产供求关系一个重大因素,今年的房地产调控政策只是定向宽松,保自住、压投资,不会造成市场需求的无序释放。
随着物价的回落,目前,中国经济最急迫的任务是稳增长。市民担心历史重演,在稳增长的烟雾弹中,房地产调控会全面放松,房价报复性反弹,导致错失购房时机。据笔者观察,目前中央稳增长把力量更多放在市政工程、铁路、节能环保、信息化、农村和西部地区基础设施等建设领域。当然,也依托房地产,所以出台了信贷优惠政策支持合理的自住购房需求,但仅此而已。相比2009年,中央在稳增长方面多了一个抓手,那便是“十二五”期间3600万套的保障房建设。若要拉动投资,完全可以从保障房着手,而不必过分依赖商品房。
这轮调控的确与过往不太一样,今年的微调只是矫正一刀切的做法,做到打击更为精准。最近两年,中央抓到了抑制投资投机性需求这个要害,取得了一定的调控成效。限购是观察房地产调控的风向标,若限购严格,则调控严格,若限购放松,则调控放松。去年第四季度以来,先后有佛山、芜湖、上海等5个城市出台放松限购的救市政策,无一幸免均被叫停,而其它不涉及限购的地方微调政策则被默许,这说明房地产调控还是在严格进行中。
今年的经济环境、调控政策均不支持炒房客再度入市,主要靠自住客支撑市场,而东莞未来六七个月的新增供应将出现井喷,供过于求,买方市场会延续,开发商资金紧张仍是常态,且难以融资来解渴,所以下半年房价下降仍是大概率事件。此外,毕竟有刚需在接盘,政策又定向宽松,房地产开发成本也摆在那里,所以价格会相对稳定,难以大降。