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近期,楼市显现回暖迹象。最近连续两次降息也引发各界对房地产调控政策的种种猜测。而不久前,住建部、国土部等多个部委都表示,今年下半年,房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松。那些调控政策松动、房价大幅反弹、保障房建设迟缓的地方将被问责。
总理定调:调控政策不动摇
2012年7月7日,中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调,目前房地产市场调控仍然处在关键时期,调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。
温家宝强调,进一步做好调控工作,要把握好以下几个方面:一要继续坚决抑制投机投资性需求,防止变相放松购房政策,防止不实信息炒作误导。要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。加强市场监管,对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和个人,要严肃查处。对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的,要有针对性地及时制止纠正。同时,抓紧研究推进房地产税收制度改革,加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作,促进房价合理回归,决不能让房价反弹,造成功亏一篑。
二要采取有效措施,积极引导和支持房地产企业调整产品结构,增加普通商品房供给,满足合理的自住性需求。三要继续稳步推进保障性安居工程建设,尽快形成有效供给。截至5月底,今年上半年保障性住房已经开工470万套,基本建成260万套,相关工作正在平稳推进。各地区要积极拓宽筹资渠道,加快用地审批和供应,吸引多元投资主体参与建设,确保开工和建设任务顺利完成。要高度重视工程质量,让老百姓住上放心房。注意完善保障性住房的配套设施,方便群众生活和工作。合理确定公租房租金水平。特别要注重保障性住房建设的可持续性,抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。
7月10日,住建部调研地方限购政策,变相放松者将被问责,房价大幅上涨的地方,地方政府也将被问责。温家宝总理在常州“不让房价反弹”的讲话,给之前部分地区出现的“房地产回暖说”浇了一瓢冷水。住建部的知情人士表示,住建部下半年倾向于“强调既有政策”,当中对于核心限购政策的执行层面正在收紧,地方一系列问责工作也在紧急跟进。部里也在收集和调研市场数据和反应,看看是否有很大的出台新政的预期,总体来说态度是谨慎的。住建部正调研地方微调行为,对地方出台或变相放松房地产市场调控政策的,会予以纠正,加强地方问责。
下半年楼市调控以“稳”为主
虽然中央一再强调楼市调控问题,但市场上却出现了一种奇怪现象:一方面是住建部等各大部委在不断“喊话”,声称要对房地产市场进行最彻底的调控,另一方面却是主要城市房价和交易量出现全面反弹。下一步,楼市或面临着新一轮的“价随量涨”。
实际上,房价上涨已露端倪。国家统计局发布的房价数据显示,5月70个大中城市的房价数据保持跌势的同时,连续三个月房价跌幅也收窄。
国家统计局刚刚发布的统计数据显示,在70个大中城市中,新房价格环比上涨的有6个,比4月增加3个;二手住宅价格环比上涨的有18个,比4月增加9个。5月新建商品住宅中,房价上涨的城市——南昌、大连、贵阳、天津、西宁、包头当中,除了包头以外,其余全部为限购城市。6月份截止到18日,6月内住宅签约均价为21238元每平米,环比5月上涨了7.7%。
不过亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国联合商报》采访时表示,目前中国楼市回暖基础薄弱,全面回暖为时过早。从上半年销售量看,商品房销售量依然是负增长,并且下降幅度偏大,超过2011年。从上半年商品房库存量看,下半年去商品房库存压力特别大,不管是总量和增速都是超过市场预期。从中央调控看,涉及到限购和限贷的核心政策未实质放松。从上半年房企到位资金看,自筹资金比例越来越高,而国内贷款增长缓慢和利用外资及其他资金同时下降,房企资金存在资金压力。
谢逸枫认为,政府如果再次启动刺激性的财政政策,只会导致更多的过剩产能,而银根放松则会再度推高刚刚控制下来的通货膨胀。因此,大规模的经济刺激计划不会再出台。因此,2012年下半年中央以“稳”字当头,维持“既有政策”作为楼市调控思路,关键是要找到“三全其美”的办法:既能降低房价,又能促进成交量放大,同时还能拉动投资增长。房地产调控政策微调应该保持去投资投机化的同时,也应该保刚需与改善置业人群的合理购买需求。达到拉动销售成交,推动投资增长的目的。
谢逸枫推测,2012年下半年房地产调控将往以下方向调整:一是调整货币政策。考虑到购房贷款和企业成本上涨,再降息二次和再降准二次;二是调整房贷首套首付和利率及公积金政策等普通住房贷款;三是调整部分城市限购政策;四是调整土地政策;五是调整房地产市场交易税费,给刚需和改善合理购房者适当的减、免税费优惠政策;六是增加普通商品房和保障房及土地供应;七是加快40个城市个人住房信息系统联网,为房产税开征提供基础数据。