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昨天早上8点多,孙智群率领的“合作建房小分队”,准时出现在四惠地铁口摄/记者杨益
“一起出资买地,一起出资盖房,一起底价购房”。在房价止跌回升之时,合作建房打着“低于商品房价格40%”的大旗,重出江湖。
北京合作建房秘书长孙智群7月11日宣布,正式在北京开始合作建房,并对媒体公布了项目前期的准备情况,其中包括合作拿地、资金监管、后期建设等一系列细节。孙智群也成为继于凌罡、赵智强之后,北京第三代合作建房推行者。
特写
四惠地铁口被轰走的“合作建房”
周三早上8点,伴随着匆忙行进的人流,四惠地铁站A口几个身穿黑色T恤背后印着“北京合作建房”字样的人开始放音乐、并支起易拉宝,上面写着“参加北京合作建房,房价便宜40%,欢迎关注”。
“便宜40%?这是哪的房子啊?”大概10多分钟以后,最先发问的是一位20多岁的年轻小伙子。一个人的驻足,引起了连锁反应,“低价”吸引了他身旁3位路人停留。
“我们目前还处于招募会员阶段,赶不上最近两块地块的招标了,但是未来适合我们的地块还会有很多,因为我们是面向刚需购房者的,主要的区域选择是在5-6环,土地资源还很充裕……”孙智群不失时机地向大家介绍着。
首先停下来的小伙子有些不屑地表示,“地还没有呢,说什么大话。”而身旁的一位大姐一张嘴就显出是“半个行家”,“有点集资房的意思啊,有保证吗?前期要缴多少会费啊?”
“不收会费,前期无任何费用,给我一些信任,给你一个家园。”孙智群笑着一一给四位递上名片。
孙智群——北京楼市历史上第三次合作建房的发起人,在前两次“雷声大雨点小”的合作建房活动失败之后,2012年7月,这个人再一次站出来高喊:“一起出资买地,一起出资盖房,一起底价购房。”这次选择四惠地铁站做宣传,是想让乘坐早班车赶去上班的普通市民,慢慢对合作建房有个了解。
然而,什么事情都不会一帆风顺,“干什么呢?干什么呢?不能在这宣传啊!”——城管来了。在城管的驱赶下,合作建房的工作人员不得不紧急撤离。由于太引人注意,被城管关注是家常便饭,秘书长孙智群笑言,“打游击才能更贴近群众。”
在地铁四惠东站外的过街天桥底下,一行人继续他们的“路演”。
“受到一些客观因素的影响,今天人不是很多,效果也一般。”9点半左右,伴随早高峰的结束,合作建房的路演暂告一段落。孙智群告诉记者,前三次路演分别在通州北苑、果园和石景山万达广场,效果都很好,总计名片发掉近千张,且大多都是路人主动问询索要。“相比起来今天100多张名片,30多个人主动索要,效果就要差一点。”
“这是一种考验,一种耐力的比拼。”孙智群乐观地表示,即使只有1个听众,也是有意义的。
不为死掉开发商只为自己买得起房
自从第一次有人提出合作建房,就被人们定义为“开发商的克星”,因为合作建房号称剔除了开发商的利润,向市场推出低价房,人们曾经无数次测算开发商的获利,都因运算公式不统一而没有最后结论,而孙智群号称便宜40%,就明摆着把人家老底抖掉,抢人家的饭碗。
按孙智群的规划,合作建房首先将招募会员,筹集拿地资金。如果住宅项目一般在10万平方米左右,按照每户100平方米测算,大概有1000户,有多少户就要有多少会员。
会员出资采取的是建筑周期内分期支付的方式,每个会员前期需要投入25万到30万元的拿地资金,其中,意向购买90平方米以下房源的会员需缴纳25万,90平方米以上的需缴纳30万,资金将存入某个银行为每个会员开设的个人账户,直到招募完毕将启动拿地资金时,再统一划入一个监管账户,其余资金根据后续建筑合同分期从业主账户中划出。
合作建房的组织,将在会员签订《北京市商品房买卖合同》之后收取3%的手续费,以弥补运营期间的费用。
在这种模式下,商品房当中的“开发利润”、“宣传费用”和“开发贷款利息”等支出都可以避免,便宜40%可能实现。
“不为了死掉开发商,只为了自己买得起房。”孙智群认为,合作建房与开发商不在一个竞争层面上,不存在“抢饭碗”的关系,正如奥拓永远不会和奥迪争夺市场,合作建房是为低收入人群服务的,商品房是为有钱人服务的。
互信是合作建房的成功关键
北京第一代合作建房倡导者于凌罡此前在接受媒体采访时曾表示,合作建房者面临的“瓶颈”主要有三个方面,而首要的即是拿地问题。对此,孙智群表示,合作建房的关键也在于拿地,但同时,他也渐渐发现,信任则是保证资金供给以及一切顺利的核心。
据悉,参与合作建房的多为中低收入者,因此占房价一半以上的高额地价对合作建房而言始终是个挑战。
据孙智群介绍,在正式参加某个地块的招拍挂之前,北京合作建房将和全体出资会员共同探讨可以承受的土地出让金上限,明确具体执行方案。当实际出让金超过上限时,合作建房将放弃该次竞拍。
此外,由于合作建房运作模式的特殊性,如何得到购房人的信任并保障、管理出资人的资金安全,是北京合作建房的首个课题。对此,北京合作建房设立了一套无条件向会员倾斜的安全机制。如免费入会、随时可退会以及建立专门银行账户由第三方管理资金等规定。
参与者最关注的问题
-会员前期无费用
“前面不需要会员掏一分钱。”孙智群认为,这是在建立一种最基本的信任,无需会费,前期的宣传费用、工作人员的工资等各项费用都由自己掏腰包。
-将向业主收取3%的管理费用
据悉,北京合作建房机构将向业主收取3%的管理费用。针对收取管理费问题,孙智群表示,所有费用承担,比如说土地费、建设费用及税费都含在最终的房价里面,但不排除中间会有一些其他花销,包括2%的不可预见费,因此需要一定的管理费用。
-中途如退会可全身而退
对于如果会员在中途因个人原因选择退会的,孙智群表示,不让他有任何障碍的退出门槛,即会员可无条件退会,并且能全身而退,不会扣除或收取任何类似违约金等费用。
-如何算出比市价便宜30%-40%
一般的房价=成本+利润,成本又包括土地成本+建安成本+税费等,而之所以说北京合作建房比同区域周边的商品房市价低30%-40%,这差额只来自利润。也就是说,成本维持不变,剔除高额利润。
本版文/特稿记者蒋举
记者杨予诺
他山之石
中国的房地产市场并不了解和接受合作建房,而在国外,这种做法却已经存在了两个世纪。
英国:首创合作建房
1844年,一个名为罗奇代尔的住房合作社在英国建立。这个全新机构由数个合作成员组成,他们共同负责房屋建设中的一切,包括开发资金的筹集、房屋的建设与维护等。
合作社中的每个成员都必须出资持有整个合作社财产的一部分(通常这种份额以股份或者会员证的形式存在),同时还要签署一份入住协议(这份协议保证了会员们惟一合法的居住权利)。到了1861年,罗奇代尔在英国建造了36套合作社住宅。
德国:1/3住宅由住房合作社造
住宅合作社是德国住宅建房的主要组织形式。据资料显示,合作社建造的住宅占全国新建住宅总数的30.9%。
在德国,政府对合作社建房给予多方面的政策帮助:一是提供长期低息贷款;二是给予借款保证;三是提供合理价格的土地;四是减少税收,对所得税、财产税、土地转移税和交易税等,均以较低税率向合作社征收;五是补贴租金,合作社住宅如用于向社员出租,政府在必要时可补贴部分租金,使房租降低到社员能够负担的水平。