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宏观调控以来,只要有纯新盘入市,无一不选择降低首次开盘价,以达到吸引购房者的目的,但是在楼市交易量连续上涨三个月之后,下月入市的纯新盘也不再“低调”。最为典型的房山区,目前市场价15000元/平方米左右,但是在下月开盘的房山纯新盘开盘价将在2万/平方米左右。
业内人士分析,在政策明朗、市场走势不明朗的前景下,开发商不应盲目乐观,急于追求利润率的提升。
房山纯新盘高调入市
2010年出让的大量住宅地块在今年下半年开始密集入市,据亚豪机构统计数据显示,8月,北京将有34个项目计划入市,创年内月度开盘量新高。
其中,包括金域缇香、路劲·世界城、金融街[简介最新动态]·融汇等13个纯新盘,占比近四成,还有金茂府、鸿坤曦望山、联港幸福湾[最新消息价格户型点评]、富力丹麦小镇[最新消息价格户型点评]等21个老项目后期。
因近年土地出让呈现远郊化趋势,导致8月计划上市的13个纯新盘多位于五环以外,其中7个更是地处六环以外。
出人意料的是,以往纯新项目的开盘定价多趋保守,以低价开盘策略为主,但8月上市的新盘却有多个定价偏高。
如位于房山良乡的蓝爵公馆计划开盘价格为25000元/平方米,同处良乡的在售项目阳光邑上正在销售的联排别墅产品定价为21000元/平方米,位于房山长阳北侧的金域缇香计划以16000元/平方米的价格开盘,长阳板块在售项目普遍在15000元/平方米左右。
“古董级”别墅盘成批亮相
除了纯新盘高调入市之外,豪宅市场供应也随着市场的好转而开闸。
据统计,8月入市的别墅项目多达7个,其中5个项目推出的是独栋产品,分别是九章别墅、宜山居、龙脉温泉花园、领秀观山悦和棕榈滩中央墅[最新消息价格户型点评],单套面积在300-1800平方米之间;润泽庄园墅郡、K2清水湾西园推出联排产品,不过套型面积偏大,均在300平方米以上。另外,这7个别墅项目的销售总价多在千万元以上。
8月别墅项目扎堆入市,首先与别墅市场形势的乐观表现有着直接关系,自3月以来,北京别墅市场持续升温,7月销量更是大涨。数据显示,7月中上旬(截至18日),北京共售出别墅205套,环比大增81.4%,远高于同期商品住宅28.3%的整体增幅,成交别墅的均价为25858元/平方米,环比上涨15.8%。
开发商不应盲目追求利润
亚豪机构副总经理任启鑫分析,近期多部委接连发文,释放“坚持楼市调控不动摇”的信号,虽然市场当前销量依然冲高,但却对高销量的持续形成一定阻碍。调控方向与市场走势的背离,更是会加剧市场的不稳定风险。
在这样的大环境下,“跑量”仍是未来房企的主流销售策略,8月34个项目纷纷入市,既是提前抢占“金九银十”商机,也是房企对市场走势心存隐忧,现阶段急于消化库存、回笼资金的表现。
虽然当前购房者出现“追涨”心态,但在政策明朗、市场走势不明朗的前景下,开发商不应盲目乐观,急于追求利润率的提升,还是应该根据企业自身的资金实力、融资能力,综合计划推出楼盘的产品优劣势及客户需求,合理、谨慎定价。特别是纯新盘,在市场形象上本就略逊于已推出一段时间的老项目,再加上所处区位以及与周边在售项目的竞争关系,在价格策略的制定上更应慎重。只有首期开盘消化率达到60%-70%,才能为项目赢造好的市场口碑,利于后期销售,一旦因定价过高影响了首期开盘的消化量,那么后期销售将更加艰难。