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进入8月,无论是与楼市休戚相关的政策预期,还是成交量价走势,都渐趋清晰。在开发商的眼里,调控政策是一把时时悬在头顶的“达摩之剑”。业内人士普遍认为,如果房价反弹的幅度超出了政府的可接受范围,或者抑制投机性购房效果不佳,新的楼市调控政策将有可能突如其来。而在巨大库存量与紧绷资金链的双重压力下,房企也不敢轻易大幅涨价“自毁前程”。
在当前新一轮调控大背景下,市场格局变化和企业动向受到高度关注。中国指数研究院日前最新发布的行业研究报告预测,在调控政策的导引下,首次置业需求和首次改善需求,将是未来五年支撑住宅市场快速发展的主要动力。随着调控对“游戏规则”的影响,更重视资金周转速度、产品结构更偏向于刚需型的房企,将迎来重要发展机遇。
刚需成为市场“救命草”
在经历了上半年成交从低迷到爆发之后,房地产市场也随季节一起进入“立秋”。各地市场成交显示,随着进入7、8月市场传统淡季,成交正呈现下滑局面。在广州,房王网监控数据显示,楼市库存消化速率从1月时的27.2%速降至7月的5.9%。
受目前调控政策影响,大户型住宅明显滞销,而刚需则从5月起逐步发力。今年上半年,首次购房客户比例为87.6%,其中第二季度该比例达到88.5%,是过去三年内的最高比例。从市场表现看,刚性需求成为成交量回暖的主要推动力。房地产上市公司上半年业绩报告则显示,刚需模式成为左右大型房企业绩的主要因素。于是紧抓刚需则成为“万恒中保”的制胜法宝。中指院报告显示,以高周转见长的“万恒中保”已经取代传统的“招保万金”成为中国楼市新“四大天王”。据了解,恒大全国中端至中低端产品占所有项目的70%。而佳兆业集团今年推出300万平方米的规划可售面积中有90%是普通住宅。
同时,中国指数研究院报告认为,未来五年重点城市住宅成交量将持续上升,增速在2013年后逐步趋缓,2016年成交面积可达2.6亿平方米;供应量增速在2013年达到17.4%的高点后逐步放缓,预计2016年新批上市面积达2.4亿平方米,复合增长率为11.5%。而重点城市的刚需成交总量、首次置业和首次改善需求都将稳步上升,但增速逐渐放缓,年均复合增长率分别达到6.3%、5.8%和6.8%。首次置业和首次改善型需求,将成为支撑住宅市场发展的主要动力,而一线城市以及一些快速发展的二线城市,将比其他地区具有更持续的增长潜力。
房企扩张迎来新机遇
过去十年间,楼市经历过两次洗牌;一次是在2004年“8·31”大限前后,一次是2008年金融海啸前后。每次新的调控政策出台,都带来房地产市场的格局变动。庄凌顾问董事长张映光表示,“前者让一批大型品牌房地产企业获得了全国扩张的机会,后者则成就了一批对周期预判较好的房企”。眼下,房地产行业将迎来的第三次洗牌,将加剧行业分化。
近两年保持高压态势的房地产调控,令不少房企的发展受到明显影响,但也有一些房企黑马,因其模式更契合当前市场方向,而可能脱颖而出,这种情况,与2009年龙湖、恒大为代表的房企突围崛起相似。可以说,每一轮调控,也都会为一些房企提供绝佳的发展机遇。
近期,引起媒体关注的旭辉地产,便是其中一例。不久前,有香港媒体曝出,旭辉地产今年有赴港上市计划。尽管这一消息并未得到旭辉地产的证实。但一直以刚性需求作为主要市场的旭辉地产受到资本市场的关注,并非没有理由。公开市场数据显示,旭辉地产是今年上半年最得益于市场刚需性回暖的开发企业之一,其销售额跻身上海前三,对于一家全国排名在30位左右的中型房企而言,增长可谓相当迅速。
对于旭辉的突出业绩,旭辉集团董事长林中归结于及时调整了产品战略。他表示,“旭辉的产品结构目前在中低价位产品的量占60%。早在2010年旭辉就意识到行业的变化,及时调整了产品战略。产品定位调整为以宜居住宅、大众精品,以满足中产阶级刚需、自住的首置、首改产品为主,”他进一步补充,“从2011年来看,销售最好的就是我们现在做的大部分主流产品——中低价位、中小套型,满足首次置业、刚需改善。我们去年这类产品只占了45%,今年占了60%。我们估计,刚需产品在住宅产品类明年目标应该会占到80%。”
业界分析人士指出,此轮调控虽然令房企的整体发展受到明显影响;但也有一些、特别是二三线房企因其模式更契合市场方向,而可能在未来脱颖而出。以万恒中保为首,主要以开发中低端住宅为主的房企,将在此轮调控后,进一步扩大市场占有率。记者李广军实习生李鹏炜