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保利地产[简介最新动态]上半年实现营业收入202亿元,同比增长33%;实现归属于母公司所有者的净利润25亿元,同比下降10%;实现每股收益0.35元。
业绩略低于预期,结算毛利率稳定。保利地产上半年净利润下降的主要原因,一是合作方权益占比较高的项目结转较多,导致少数股东损益占比大幅增加至23%;二是期间费用率上升1.9个百分点至6.7%,其中由于商业地产项目竣工财务费用未能延续资本化,财务费用率由-0.1%上升至1.3%。
报告期内,保利地产房地产项目结算面积182万平方米,同比增长10%;结算收入191亿元,同比增长33.2%;结算毛利率37.5%,较2011年基本保持稳定,我们预计全年毛利率水平也与11年基本持平;结算均价为10500元/平米,较11年同期8780元/平米的结算均价上涨了近20%。
战略执行坚决,向千亿进军。报告期内,公司准确把握市场回暖窗口期,产品定位得当,中小户型推盘和销售占比超过90%,战略执行坚决,取得了良好的经营业绩,实现销售面积438万平米,同比增长28%;销售金额503亿元,同比增长37%;销售均价为11488元/平米,基本保持稳定,且持续高于结算均价。预计下半年新推盘超过600亿元,全年销售额将超过900亿元,向千亿发起冲击。
拿地较为审慎,新开工同比略降。公司上半年共新增7个房地产项目,新增容积率面积367.31万平方米,仅为去年全年土地拓展量的三成;平均楼板价2171元/平方米,较11年全年2582元的楼板价下降了16%。我们看好强力销售回笼的资金支持公司在下半年逆周期拿地。上半年新开工面积718万平米,同比略降7%,全年新开工应与去年持平(1500万平米),延续积极战略,为持续增长打下基础。
财务进一步改善,高杠杆特性延续。报告期末,公司扣除预收账款后的资产负债率与年初持平,为41%,低于行业平均水平;期末账面货币资金。
高达252亿,是短期借款与一年内到期的非流动负债之和的1.34倍,财务流动性环比一季度进一步改善;净负债率达106%,环比一季度末下降9个百分点,仍高于行业平均水平,但考虑到有息负债中70%为长期借款,公司财务压力实际上并不大,延续了高财务杠杆特性。
12年业绩完全锁定。公司预收账款835亿,已经完全锁定我们预测的12年业绩和13年28%的业绩。
风险提示:(1)公司销售和结转低于预期。(2)房价调整幅度高于预期,导致毛利降幅高于预期。(3)政策风险。
长城证券:保利地产半年报点评:向千亿进军
(审校:杨晓敏)