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外资投资内地房地产的热情为何大幅降温?一个重要原因是:人民币对美元升值进程停滞,外资套取汇差的“无本生意”没法继续进行。
回顾历史,2005年实行汇改之后,人民币对美元持续升值,外资大量涌入中国内地。在楼市爆热的2007年,人民币对美元升值近7%。而那年中国股市疯狂,上证指数创6124点历史最高,房价同样大涨。2008年下半年,人民币对美元停止升值,股市楼市皆下行。2010年6月,二次汇改,人民币对美元重拾升值之路,至今年二季度,升值近8%。但是,二季度基本停止升值,甚至7月以来出现近些年非常罕见的微幅贬值。与之同步的,还有外汇储备量的变化。
大致从2004年开始,海外基金整栋收购成熟物业和散户炒房的规模迅速增长,助推了一线城市房价。为了抑制房价飙升,2006年国家出台了“171号文”,限制外资购房,炒房比重因此明显下降。其后,部分资金转而进入各种房地产企业和项目的股权投资领域。2007年,楼市再次非理性繁荣,外资重新泛滥。2008年国际金融危机爆发,国内经济和楼市双双下行,热钱外流,部分海外基金急于抛售在华物业。2009年以来,外资进入房地产业的方式趋于多元化,除了传统的外资开发企业与海外基金外,还有很多在中国香港上市的内地开发企业通过IPO、借外债等方式融资,各种私募基金进入,在股权投资、过桥贷款、合作开发等方面大展拳脚。
今年以来,外汇储备的减少、房地产利用外资的大幅下降,不仅直接减少了房地产业内的资金量,而且还制约了货币供应的增加,至今M1增幅仍在5%以下的历史低位挣扎。不管从市场需求,还是从市场供应角度考虑,外资流出,皆对房地产市场的活跃度构成利空影响。然而,展望未来,人民币升值之路还未结束,外汇储备的总体走向仍将增长。因此,不管从市场需求还是市场供应角度考虑,外资流出,皆对房地产市场的活跃度构成利空影响。这一利空因素只是暂时的。