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据经济之声《天下公司》报道,中国社会科学院经济学博士马光远为您评说:鄂尔多斯八成楼盘停建,如何破解财富泡沫破灭困局。
马光远:今天我们关注的是鄂尔多斯的的房地产情况。从去年年底到现在,随着严厉的房地产调控和鄂尔多斯经济下滑的态势,鄂尔多斯的房地产经历了一个过山车行情,从火热到冰冻可以说时间来得非常快。
最近的态势如何?很多的媒体和业内人士到鄂尔多斯后发现,差不多80%的在建楼盘已经处于停工状态。房价在下滑,特别是支撑鄂尔多斯发展的最主要的资源煤炭资源今年经历了一个非常不好的行情。经历了10年的黄金期发展以后,中国的煤炭行业也出现了大幅度下滑的行情。
在这种情况下,煤炭下滑房地产下滑整个鄂尔多斯的财富梦想可以说在一夜之间出现了一个非常大的变换的行情。这个行情怎么样走出来,怎么样破解目前的困局成了鄂尔多斯这个暴富的城市现在面临的最基础问题。
我们知道鄂尔多斯是典型的靠煤炭这种单一的资源富起来的城市,它的人均GDP很令人羡慕,甚至号称超过了香港,然而我们知道这种资源带来的暴富过程与它的产业结构存在很多的缺陷,财富的投资途径都是相互脱节的。
人均GDP远超国内所有发达城市的鄂尔多斯的投资对GDP的拉动超过了70%,但是第三产业的比重不到30%。可以说它的财富像欧洲一样在积累,但是产业的发展像非洲一样不发达。在产业特别是中小企业和金融业欠发达的情况之下,积累的财富大多数进入了房地产领域,推动了房地产的高度繁荣。
而推动房价上涨的主要因素是什么呢?不是银行信贷资金,我们知道正规的金融在鄂尔多斯并不是很发达,80%的是民间借贷。根据官方的统计,鄂尔多斯目前的民间借贷资金在一千个亿以上,但是根据当地的人士和媒体人士的估计,规模恐怕在两千亿以上,而且在民间借贷非常火爆的2010年到2011年利息是非常的高,这样民间借贷与房地产之间就形成了泡沫和风险的互动,民间借贷资金不仅仅炒房地产,而且炒煤矿。
这几年在鄂尔多斯的两个区,一个是东胜区,第二个是康巴市,到处都是建设中的成片楼房。2011年的时候,鄂尔多斯房地产计划开工面积是1300万平方米,施工总量达到2300万平方米,按照目前的鄂尔多斯的人口来计算,这几年已经建成的存量房和已经在建的房子加起来,平均下来每户人家至少有10套以上的房子,而这些房子又是民间借贷的形式支撑的,一旦房地产泡沫破解,不仅仅是楼价的下跌,而且是参与所有的民间借贷的游戏的将被这个风险所砸倒。
很显然鄂尔多斯的财富游戏是一个一荣俱荣一损俱损的财富游戏,一旦煤价下跌或者楼市萧条,炒煤矿和炒楼的民间借贷立即将面临资金链的断裂,而今年以来煤炭价格的暴跌和房地产调控,给了鄂尔多斯的煤炭楼市和民间借贷以最惨重的打击。
以前去鄂尔多斯大家都在谈怎么样去炒楼,怎么样通过民间借贷发财,现在到鄂尔多斯去,大家最常见的一句话是问你借了多少钱,收回了多少钱,这一讲这种情况反映了鄂尔多斯从一个非常繁荣到现在非常惨淡的变换的场景。特别重要的是因为鄂尔多斯本身,事实上它与温州一带不一样,它缺乏民间资本的金融和信任的文化,文化积淀一够,在这种情况下,民间借贷本身是需要一个非常高的信用文化的,所以这种情况下鄂尔多斯面临的风险事实上我认为就民间借贷本身来讲,要比出现跑路的温州恐怕要严重很多。
我们知道鄂尔多斯一直梦想不仅仅它的GDP要超过香港,而且它的城市发展产业等等都要超过香港。但事实来看从人们历史城市发展的逻辑来看,没有任何一个城市在金融业实业欠发达的情况下,成功的实现从落后地区向现代都市的转变,这个逻辑同样可以放到鄂尔多斯身上。
对鄂尔多斯来讲,在楼市崩盘煤炭炒作终结的情况下,如何走出目前的困境,如何摆脱目前的风险,恐怕是每一个鄂尔多斯人都需要去思考的一个问题。
任何一个国际大都市我想肯定不是靠炒楼炒矿玩高利贷玩出来的,今天鄂尔多斯面临的困境不过是一个正常的财富游戏破解的正常逻辑,但对于这么多年暴富起来的鄂尔多斯而言,除了楼市崩盘的教训比较深刻之外,除了目前千丝万缕的民间借贷需要梳理以外,更重要的是恐怕要思考如何让鄂尔多斯这个城市内涵更加厚重,产业更加平衡,文化更有底蕴,而不是在财富的暴涨或暴跌下失去理智的发展的方向。