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7个月完成销售目标25%
8月16日,SOHO中国[简介最新动态]发布的2012年中期业绩报告显示,截至6月30日,其实现营业额约为12.2亿元,比去年同期下降约54%,权益股东应占纯利约6.13亿元,同比下降约65%;毛利润约5.8亿元,同比下降62%,毛利率为48%。
做空SOHO中国的职业投资人黄生在微博中称,“SOHO中国的上半年净利润同比下降65%,如果你以为仅下降这么多,那就错了,这6.13亿元净利润中,3.8亿元是靠投资的物业评估增值带来的,实际上真正净利润只有2.33亿元,同比下降85%以上。”
对于业绩下滑的原因,SOHO中国称,是由于今年上半年没有新完工项目可供结算所致。“6个月之前,没有想到市场会如此不景气,而未来的6个月市场仍然看不到改善的迹象。”张欣在中期报告会上补充说,市场的流动性紧张是导致SOHO中国上半年销售业绩不理想的重要原因。
业绩下滑的幅度,远远超出张欣和潘石屹的想象。在2011年的年报中,潘石屹曾透露,2012年上半年SOHO中国可以销售的物业总值将达到240亿元,而在SOHO凌空项目和SOHO世纪广场[最新消息价格户型点评]项目正式竣工交付后,该公司可以销售的物业总价值将有望达到300亿元,因此确定2012年的销售目标是230亿元。
但是其2012年中期业绩报告显示,截至今年8月13日,在7个多月的时间里,SOHO中国仅实现合同销售额60亿元,只卖了上述240亿元物业价值的1/4。其中,上海SOHO中山广场[最新消息价格户型点评]所有可售面积加起来只有11.2万平方米,但去化率仅为29%。
不仅如此,SOHO中国的合同销售均价也出现了明显下跌。2012年1月1日-8月23日,不包括车位部分的合同销售均价为4.87万元/平方米,而2011年同一时段的合同销售均价为5.89万元,下跌幅度达17.4%。从单个项目来看,SOHO中山广场2012年的合同销售均价为4.23万元/平方米,而2011年同期的合同销售均价为4.88万元/平方米,同比降幅亦有13.3%。
在销售乏力、售价下降的同时,却是租金的上涨。世邦魏理仕今年一、二季度的市场指数显示,今年一季度北京优质办公楼市场租金环比再涨10.6%,而二季度环比继续增长3.7%。此外,上海优质办公楼的租金也出现了上涨。
潘石屹表示,从公司的长远价值来看,适时向自持转型,不但物业的增值给公司带来不可小视的价值,稳定租金收入也将为公司长期稳定的发展奠定基础。“转型后的SOHO中国将是北京、上海优质商业物业的最大拥有者,同时还将是上海外滩上最大的业主。”
SOHO中国计划在北京和上海持有办公楼和商业物业150万平方米。SOHO中国预计,3年后租金收入将成为SOHO中国盈利的主要来源,5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元,而销售收入将逐渐成为辅助收入。