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转型面临现金流恶化危机
潘石屹对于公司转型自持物业充满信心,他表示,公司目前拥有150亿元资金,净负债率仅为20%,将使公司有能力完成此次具有历史意义的转型,并有能力在未来获得更多商业机会。
“我们测算过,负债率上升到30%时,就能完成这些工作(150万平方米的商业持有面积)。”潘石屹说,从目前150万平方米的在建项目体量来看,SOHO中国[简介最新动态]的资金够用。
对此,做空SOHO中国的黄生表示强烈质疑,“SOHO中国手上有150亿元现金,实际上,SOHO中国真正可随时动用的货币现金只有银行存款33亿元,其他的现金等价物约59亿元并不能随时动用,还有50多亿银行授信也动不了,而SOHO中国的短期应缴税负和应付款却达73亿元,还有一年内到期贷款32亿元,现金流实在是太紧张了。”
黄生的数据与SOHO中国2012年中期业绩报告的数据一致,时代周报记者欲向SOHO中国副总裁王胜江核实,其以不方便为由婉拒,建议记者找推广部总监王春蕾,王春蕾则以“开会”为由婉拒,传播主管杨琳然称“只有潘石屹和张欣能够代表公司发言”。
根据2012年中期业绩演示资料,SOHO中国所有项目未付土地款及未来建安费用高达170亿元,还有42亿元税款需要支付。
业绩报告显示,SOHO中国所有在开发项目的权益建筑面积约为259万平方米。以SOHO近年来5万元/平方米的销售均价计算,货值近1300亿元。而SOHO中国的毛利率为48%,按50%毛利率计算,在不考虑销售管理开支和税费的情况下,1300亿元货值对应650亿元开发成本,资金压力并不小。
业绩报告显示,截至6月30日,SOHO中国总资产约617亿元,总负债约390亿元,资产负债率为63%。“如果公司转为自持物业,公司资产周转率将会大大变慢,资产负债率会大大上升,现金流会快速恶化。”黄生称。
“虽然负债率会上升,但我们至少还能拿出50亿-60亿元的资金继续进行收购,我们不希望错过一线城市的一些好的收购机会。”潘石屹表示,如果资金面出现紧张,也不排除和一些专业的房地产基金合作来开发项目。
对此,各大投行也开始怀疑。交银国际宣布,鉴于SOHO中国售房收入的流失超出租金收入的增幅,下调2012-2014年盈利预测16%—23%;把资产净值下调5%,并将目标价较资产净值折让幅度由30%增加到50%。招商[简介最新动态]证券也持类似看法,不仅下调了SOHO中国2013年和2014年的净利润和未来的净资产,同时对SOHO中国能否转型成功表示疑问。(来源:时代周报)