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散售模式弊端不断显现
潘石屹变身“包租公”,更多是源于“形势的倒逼”,“目前散售的商业模式已经是个落后的模式,再不转型就有问题了。”潘石屹对媒体表示。
“对于黄金地[简介最新动态]段的优质物业,一般土地出让时就已经规定物业只能租赁不能散售。实行的商业模式需要得到地方政府的支持。”潘石屹说,不少地方政府不认可SOHO中国[简介最新动态]的散售商业模式,导致公司在获取项目上存在一些困难。
SOHO中国近两年在北京、上海拿地越来越困难,潘石屹一直对广渠路15号地块以及CBD中服地块有强烈拿地欲望,但最后皆失手,扩张步伐只能以收购为主。其最近3年内开发的18个项目中,有9个项目是收购而来,通过简单地收购和贴牌,让SOHO中国创造了周转率和毛利润率的双赢,即使在2011年销售额只有109亿元的情况下,SOHO中国的毛利润率也达到了48%。
但是“收购和贴牌”的模式并非无往不胜,潘石屹从任志强手中获得的北京光华路SOHO2,在过去的5年中一直处于半停工状态,2008年潘石屹曾对外宣称将于2010年竣工交房,但至今仍在开发建设中。同样收购的上海外滩地王项目,目前正与复星国际对簿公堂。
在收购开发之后,凭借超级的营销技能,潘石屹将散售发挥到了极致。但是SOHO中国长期以来依靠的鄂尔多斯富商、山西煤老板等购买群体,在2011年开始抛弃了他。
随着SOHO中国大举进军上海,其山西、内蒙的主要客户群却并未跟随,“华东地区客户比较理性,单宗成交金额并不大,房地产只是资产组合配置中的一部分,并不像北方地区的客户那样,将大部分资产都用来买房。”SOHO中国一位离职的前销售总监向媒体称。
同时2011年实体经济的不景气,使这些富商大伤元气,因此潘石屹开始将目标群体锁定为中国新一代中产阶层,并在2011年打散旧有的销售团队,在今年3月重新招兵买马,却难以扭转不利局面。
而散售模式的弊端却开始不断显现,潘石屹一战成名的北京建外SOHO [最新消息价格户型点评]项目,曾深陷“抗议门”、“停电门”、“失火门”等各种安全事件和物业纠纷。投资SOHO中国旗下商铺的投资者也因收益不高,对其颇有微词。有人士认为,SOHO中国的散售模式造成其“无主题、无品牌、无管理”。
潘石屹在意识到散售的弊端后,虽试图采取“统一运营、统一管理”的策略。但散售出去的项目,开发商已经丧失了支配权,使得统一的定位、规划、招商[简介最新动态]、运营无法实施。SOHO中国旗下诸多商铺上演的“空城计”证实了这一点。SOHO中国自持的前门项目,2010年租金收入为1亿元,去年在租金上涨之际,租金收入却减少为9109万元,按年下跌17%。为此,今年5月22日,SOHO中国与在地产运营领域“经验丰富”的盈石资产管理有限公司合资组建“盈石搜候(上海)有限公司”,来负责该项目的招商和运营,并将继续参与SOHO中国其他自持商业项目的招商和运营管理工作。