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富力地产回归A股可谓锲而不舍。在三度折戟后,今年富力地产发起了第四次冲击。
今年2月份,证监会发行监管部上交所申报企业基本信息情况表显示,富力地产的状态为“落实反馈意见中”。
9个月过去了,富力地产的状态依旧没有改变,上市的大门依旧对富力地产紧紧地关闭。
不过,有知情人士告诉记者,富力地产打算剥离其住宅房产业务,或将商业地产业务单独拆分上市。
理财周报记者就此向富力地产求证,富力地产回应一切以公告为准。
“富力地产回归A股是没有希望的。”一位长期研究富力地产的港股分析师指出。
或剥离住宅地产资产
“富力地产如果要上市的话,目前只能够剥离住宅地产方面的资产。”上述长期研究富力地产的港股分析师告诉记者。
在今年2月份3家地产公司——富力地产、大连万达、首创置业上报材料后,外界认为对于房地产上市政策将会有所放松。但是,证监会随即出来否认,认为上述三家房企申报材料并不是意味着政策的放松。
9个月过去了,随着新股发行节奏的急剧放缓,富力地产年内回归A股基本无望。而上述分析师更是一针见血地回应,“富力地产回归A股没有希望。”
不过,有知情人士告诉记者,富力地产目前正在谋求其它方式,希望能够通过剥离住宅地产的资产,将商业地产业务单独上市。
目前,富力地产住宅地产收入占比超过八成,某些报告期甚至高达九成。因此,住宅地产依旧是富力地产中非常重要的资产。
不过,富力对于商业地产的投入力度却非常大。
在广州的CBD,富力地产拥有近20栋高端商业物业,包括最新落成的位于珠江新城中轴线的富力盈凯广场。而在北京、天津、成都等城市都有高端物业,此外,富力通过与连锁酒店集团合作,开发酒店。
“商业地产目前虽然收入占比不高,但却是富力最重要的一块资产。”知情人士表示。
“商业地产需要较长的时期培育,前期投入很大,不过如果经营得好,后期也将会产生稳定的现金流。目前富力地产在商业地产已经有了比较成熟的理念,前期的投入现在到了收获的时期了。”上述分析师告诉记者,“从这点出发,如果富力将很可能将商业地产单独拆分上市。”
而最新的一份研究报告指出,由于富力的收租业务规模在行业中规模较大,其投资物业于6月底的估值已达200亿元,相当于其总市值的70%。
“住宅地产和商业地产采用不同的估值方法,放在一起估值会有点吃亏,如果单独对商业地产进行评估,富力将会获得更好的估值。”
商业吸金黑洞,避免重蹈覆辙
商业地产是一个吸金黑洞,富力地产应该对这点深有体会。
2005年,富力地产登陆H股,随即展开一轮扩张。2006年富力地产一举拿下21单土地,2007年又拿下20单,其中有不少是高价地王。
自2003年起,富力地产便在商业地产方面不断布局,截至2011年年底,在广州CBD珠江新城内,富力拥有商业地产的项目就接近20个
手中拿着大把现金的富力开始了大举扩张,而急剧盲目的扩张同时也令富力净负债率大幅攀升。记者发现,在2005年上市初期,富力地产的净负债率仅为20.5%,处于极低水平,但是到了2007年年底,则攀升至139.5%。而房地产企业的平均负债水平仅为60%至70%。
“2006和2007年富力地产的步子迈得太大了,一拍脑袋就去拿地,而且拿的价格非常高。前期激进的政策最终导致了富力现金紧张,节奏的错误也使得富力错过了最好的发展时期。”一位业内人士告诉记者。
今年上半年,富力地产仅在河北香河入手一宗地,而前期拿地之多足够富力地产开发10年。
“商业地产是非常烧钱的投资,前期投入需要非常大,而且现金流回流非常慢。住宅地产需要把握好政策的节奏,而商业地产需要把握好自身的节奏。”上述分析师告诉记者,“富力需要吸取教训,避免重蹈覆辙。”
负债有所减缓,销售额回升
富力地产用了3年时间谋划上市,然后花了更多的时间消化了上市带来的影响。
2002年富力地产进军北京,继而向全国拓展,从那时起,富力地产便开始实施上市的规划。
2005年,富力地产成功上市,上市后,变成了一匹脱缰的野马,在负债的道路上一路奔跑。
近三年来,富力地产终于意识到负债的严重性,拿地变得逐渐收敛。因此,净负债率也开始下降,2011年半年报显示其负债已降至89%,且负债中短期银行贷款占比较小。
2012年半年报显示,富力地产的净负债率继续下降,变为84.7%,较2007年最高峰的139.5%已经有大幅度回落。
“这一年多富力地产去杠杆还是不错的,目前净负债率在回落。相信不久将回到一个更加合理的水平。”上述研究员告诉记者,“不过,富力地产的负债水平还是在行业整体之上,富力去负债还需要更多的时间。”
而根据富力地产11月1日发布的公告显示,富力10月份共录得41.15亿元销售收入,销售面积为45.31万平方米,同比上升101%和172%。
年初,富力地产全年销售的目标为320亿元,而现在前十个月实现的销售收入为264.49亿元,已完成全年目标的82.5%。
虽然今年富力的销售成绩不俗,但是从富力地产的2012半年报看,则出现了5年以来首次同期营业额下滑。报告显示,富力地产上半年实现营业额84.4亿,同比减少23%;实现净利13亿元,较去年同期减少35%。