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曾经的东部置业宝地目前几近“无房可售”少数新盘项目入市成交活跃——
存量见底朝青渐成小白领“奢望”
管庄、朝阳路以及青年路板块在2005—2006年左右凭借新盘云集、单价便宜曾是北漂一族置业的集中地。但随着CBD东扩,朝青的房价渐渐和北漂族的钱包拉开了距离,那里又变成在东边上班白领们的购房首选地。
如今,那里的楼市行情已经今非昔比,不仅单价已经超过了2.5万每平方米,而且新盘存量已捉襟见肘。明年,北京新天地[最新消息价格户型点评]等众多新盘将迎来“第二春”。只是从价格上看,刚需想在此安居恐怕有些力不从心。
刚需感叹
首付50万别想在朝青买房
已过而立之年的何文丽已经在东四环一家公司工作长达五年,她认为,大龄剩女要是不搭上一套房子很难将自己嫁出去。于是她用父母给的钱加上自己的积蓄凑了50万首付,便开始向着新一代“北京地主”的目标进发。
然而过了一个月,同事再问何文丽房子落实情况,何文丽总是一副可怜兮兮的表情,“根本没什么房子可以买,就算有,也根本买不起”。
何文丽告诉记者,东四环沿线就剩下二手房了,2.8万/㎡的均价还碰不到朝向好的小户型,首付50万,仅税费就拿出10多万。再看东五环,中弘[简介最新动态]·北京像素就剩下尾房了,还是商住房。龙湖[简介最新动态]·长楹天街单价3万还没有小户型。北京新天地虽然是精装修交房,但最小户型也要170平方米。而管庄的远洋[简介最新动态]·新悦价格倒是不高,只有两万,但是也没排上号。
“还是扎根通州吧!”经过长时间的看房,备受打击的何文丽无奈,只得去到更远的地方做她的“地主”。
而像何文丽一样已经在东部地区工作多年的小白领们要买房往往就想到朝青管庄地区,而同样也像何文丽一样会在不久后发现,自己的“愿望”原来是“奢望”。该区域渐渐地向首次置业的小白领们关上了准入的大门。
稀缺普宅拖半年才卖
10月底,位于管庄附近的某知名楼盘的现房终于开始对外销售,这对于忠实地等待其开盘的购房者来说是个惊喜,而更大的“惊喜”还在后面。其开盘价也从半年前的“大约1.6万”涨到了2万元。
“月月说开盘,月月不开!”购房者刘女士每个月都要给销售人员打电话问开盘时间,而这个时间也从当初的6月份拖到了10月份。而涨价也在她的预料之中。
“一个准现房的项目,肯定不会低于两万。”刘女士对记者表示,而她要买的90平米两居室总价也从当初的150万涨到了200万。但是刘女士最终还是决定购买,因为周边实在没有新盘可以销售,再往东哪怕几站地,就是通州的管辖区了。
其实,新盘拖延开盘价格上涨并无可厚非,购房者即便委屈也说不出什么。但是这也足见该区域新盘稀缺。
记者调查
目前——朝青无房可售消化殆尽
记者本周特意为小白领们走访了东部地区楼盘,发现朝青—管庄板块在售项目较为稀少,其中目前处于主力在售区间的仅富北嘉园、龙湖·长楹天街、远洋·新悦三个项目。
而首开·常青藤、中弘·北京像素、北京新天地、北京奥林匹克花园[最新消息价格户型点评][最新消息价格户型点评]四个项目2012年的销售季已基本结束,均剩尾房在售。要么所剩楼层不佳,要么动辄四五百万。而常楹公元是该区域今年唯一一个纯新盘入市项目,预计会在年底前开盘,但开盘价预计也要达到2.5万/㎡左右,一套58平方米最小户型总价也要160多万。
从价格区间来看,该区域在售项目明显分为两个阵营,其中龙湖·长楹天街与常楹公元两个项目相对偏高端,售价在25000-30000元/㎡左右,其他项目售价则多在20000元/㎡左右。唯一一个商住项目中弘·北京像素目前在售LOFT均价在26000-28000元/㎡左右。
从近期整体情况来看,该区域处于整体存量蛰伏,小范围活跃的态势。今年以来该区域部分项目表现比较活跃,像首开·常青藤与龙湖·长楹天街等分别多次开盘,其中首开·常青藤5、6、7月三次开盘共新增产品供应近千套。
整体存量不多与少数楼盘的频繁入市使得区域这些项目成交也较为活跃,其中商住项目中弘·北京像素今年以来已连续实现成交3334套,高居全市成交排行榜的榜首,另外首开·常青藤项目1-10月也已实现1116套成交,今年入市项目已基本消化完毕,龙湖·长楹天街项目自8月以来也已实现成交800余套。
2013年——老项目后期要梅开二度
据亚豪机构统计,首开·常青藤、中弘·北京像素、北京新天地、北京奥林匹克花园四个项目2012年的销售季已基本结束,均剩尾房在售,预计将在2013年推出新房源;而常楹公元是该区域今年唯一一个纯新盘入市项目,预计会在年底前开盘。
再加上区域内2010年—2011年成交的三宗宅地也已进入入市周期,预计2013年该区域将呈现整体较为活跃的情况。但是价格必定不菲。
亚豪机构分析师郭毅表示,朝青、管庄等地地处CBD正东,除本地客源外,CBD的大量白领人群也会将其作为置业的首选区域,客源优势非常明显;其次从交通便利度来看,该区域毗邻东五环与京通快速路,再加上地铁一号线与即将在年底通车的六号线,出行的便利性也非常有保障。最后从区域发展前景来看,北京市规划中的“两轴-两带-多中心”的发展锋线已经部分落在管庄一带,这一区域在后续的发展过程中也将持续稳定升值。
朝青-管庄板块在售项目表
项目名称均价(元/㎡)物业类别物业地址户型面积备注
首开·常青藤23000-24000花园洋房朝阳区东坝, 155-260平米复式尾房,2013年推新
东五环七棵树
出口向东200米
富北嘉园19800普通住宅朝阳区东坝乡60-70平米一居, 9月开盘
高杨树村90-100平米两居,
120-130平米三居
龙湖·长楹天街30000普通住宅朝阳区常营乡120-190平米3-4居8月、10月两次开盘
中弘·北京像素28000商住50年朝阳区五里桥50平米开间,尾房
5.48米层高LOFT
北京新天地20800普通住宅朝阳区管庄地区170平米四居尾房,2013年推新
杨闸环岛东北角
远洋一方21000起普通住宅朝阳八通线双桥140平米三居, 2013年推新
站和管庄站之间170平米四居和
240平米跃层
远洋·新悦20000普通住宅朝阳区京通高速53-69平米一居, 10月开盘
会村出口南800米81-90平米两居,
90-141平米三居
常楹公元最高28000普通住宅朝阳北路与管庄路58平米一居,纯新盘年底开盘
交界处东南85平米两居,
95、126平米三居
北京奥林匹克23000普通住宅朝阳区姚家园路与110平米两居;尾房,2013年推出
花园东坝中路交叉口路138平米三居;新房源
北800米151平米四居;
220平米跃层
中弘·北京像素
置业指数:★★★
建筑设计时尚中青年置业者之选
物业类型:办公写字楼开发商:中弘地产
开盘时间:2012年8月参考价格:均价28000元/平方米
项目特色:地铁六号线首发站,时尚造型集群,面积40-60平方米。21栋建筑呈现风车式布局,超高绿化率筑就科技玩乐园林,园区内两大商务、休闲会所,以及上万平米地铁商街,将打造24小时全景消费区。
现场直击:日前,中弘·北京像素8号楼也进入了交房期。“启幕幸福生活”、“中弘·北京像素欢迎回家”的背景板赫然竖立在会所前的广场上。直到中午12点,前来办理交房手续的客户仍络绎不绝。
在售楼处内,沙盘周围聚集了两三组看房者。记者了解到,大多数的购房者都比较看重北京像素的地段优势。而且该项目属于商住两用房,没有限购的政策,所以吸引了不少投资客和外地置业者。
但记者发现,因离飞机场较近,所以经常会有飞机从小区上空飞过,在晚间可能会对居民的休息造成一定的影响。
◆记者点评:项目地理位置优越,邻近地铁八通线、6号线,出行十分便利。周边配套设施完善,已建成多个成熟住宅小区。北京像素面对的客户群是热爱生活热爱艺术的中青年,以方格的造型为其建筑和小区风格的主打形象,恰似魔方,增添了整个项目时尚、动感气质。
但需要提醒购房者的是,由于项目为商住两用,五十年产权,首付50%,不能使用公积金贷款。入住后按照水、电的商用标准缴费,居住成本提高。适合房产投资。
富北嘉园
置业指数:★★★★
情景公寓为主
板式楼体户户都朝阳
物业类型:普通住宅
开发商:北京富利房地产开发有限责任公司
开盘时间:2012年9月17日
参考价格:均价19800元/平方米
项目特色:驱车仅8分钟即可顺畅到达CBD,仅10分钟即可到达燕莎,仅15分钟即可到达丽都等核心商圈。产品形式以情景公寓为主,由高层点式观景公寓和板式观景公寓组成。板式楼体南北通透、户户朝阳,阳台、客厅均配有落地大窗。
现场直击:售楼处内稍显冷清,只有两三个销售人员接待。据了解,富北嘉园已于9月中旬开盘,目前只剩下三居大户型。
小区周边有小型的菜市场,可以满足居民的日常生活需求。不足的是,离医院较远,开车到东坝医院也要10分钟的车程。
◆记者点评:富北嘉园位于朝阳新区核心地段,东五环及首都机场二高速交会处东北角,公共交通便捷。房屋质量有保障,工程结构已通过北京市“长城杯”验收,并取得“朝阳杯”金奖。
该项目是富东嘉园二期,由两栋小高层板楼组成,稀有楼高2.9-3.0米,视野开阔。空间布局宽松舒适,各项功能完备实用。优质高性价比准现房,规划中的3号地铁也将通过东坝地区。但是小区周边道路还需要进一步规划,环境待改善。
新闻背景CBD东扩后疯狂的朝青
2009年底,CBD东扩的消息传出后,周边楼市的价格就出现了明显涨价。其速度远快于其他区域。即使在全市成交量大幅萎缩的2010年1-2月,CBD东扩区域的需求也依然维持上涨的趋势。周边二手房及新盘都受此影响而价格疯涨。受此影响较大的区域主要有朝青板块、百子湾板块、朝阳公园和四惠板块等。
朝青板块毗邻燕莎、CBD、国贸等高档写字楼密集区,而随着CBD东扩、地铁6号线在建等,该区域的交通和生活配套优势都将大大提升,该板块已经越来越为燕莎、国贸、CBD等区域的高端人群所认可,目前该区域中高档二手商品房的均价为25000-26000元/平方米。
在此影响下,2009年12月17日,朝阳区东风乡高井村居住混合公建用地以30.4亿元的高价“花落”保利,其23506元/平方米的成交楼面价创下了当时五环内居住用地单价的新高。
物业类型:城市花墅
开发商:北京首开天成房地产开发有限公司
开盘时间:2012年7月20日加推三期D区
参考价格:均价23000元/平方米
项目特色:首开·常青藤积极打造北京最具代表的花墅社区。便捷交通与盛景美宅自然构筑城市核心生活区,成就完美的花园居所。城市罕有的1.18容积率,带给居者不逊色于别墅的优美景观,独特的诗意花墅空间,引领全新的墅感居住品质。
现场直击:记者乘坐406路直达项目,下车东行100米就是售楼处。目前只剩下220平米的三居大户型在售。
现在购房已没有任何优惠。但与邻近的北京奥林匹克花园相比,价格上还是有很大的优势。
小悦城
置业指数:★★★☆
LOFT户型邻近朝阳大悦城商圈
物业类型:商业
开发商:元邑房地产开发有限责任公司
开盘时间:2012年4月7日
参考价格:均价36000元/平方米
项目特色:项目属于朝青板块,位于朝阳大悦城商圈内,周边有多个大型住宅社区。该地区是一个大商业、大居住的集中地。此外,地铁6号线青年路站距离项目仅800米,通车后交通非常便利。
现场直击:LOFT房源在售,主推户型面积为25-63平米,层高为5.45米,精装修。
刚走进售楼处,还没等记者开口,销售小姐就热情地做起了介绍:“我们这里是纯商业用房,不限购。适合投资,现在这样的房子已经不批了,以后想买也买不到了。”随后售楼小姐还为记者算起了一笔账,“63平方米LOFT,总价220.5万上下,使用面积和90平方米平层相仿。周边90平方米房屋年租金5.5万,40年收回成本。”
◆记者点评:限购背景下,买房的资格变得格外珍贵,能一步到位确实是不错的选择,首开·常青藤备受市场关注。
近两年,东坝开发建设了200万平米的居住区,规模相当于3个天通苑,80%是限价房和经适房,对于暂无地铁的东坝来说交通压力不言而喻。
此外,项目西侧拆迁工作刚刚结束,砖瓦还没有清理完毕,这和已经入住的洋房形成鲜明的对比,整体环境不容乐观。
◆记者点评:小悦城邻近大悦城和地铁6号线,交通配套优越;项目不限购,户型小总价低,40年产权,生活成本高,适合投资出租。项目紧邻华纺易城等成熟社区,配套相对完善。
项目最小面积25平方米,总价约87.5万,商住楼首付至少50%即43.75万,贷款必须十年内还清;项目最大面积63平方米,总价约220.5万,首付50%即110.25万。
项目的物业费比较贵,达到每月每平方米5.93元,商水商电无天然气,生活成本比较高。
龙湖·长楹天街
置业指数:★★★★☆
城市高端公寓主推“三分钟生活圈”
物业类型:商业、高端城市公寓、商务公寓
开发商:北京通瑞万华置业有限公司
开盘时间:2012年8月17日
参考价格:均价30000元/平方米
项目特色:140㎡—180㎡城市公馆以及90㎡的高端公寓,朝阳北路长楹天街,改善型需求渐成趋势。项目总规划65万平米,同时配有5万平中央公园、38万平米超大购物中心等豪华配套。
现场直击:乘坐306、991路到东十里堡村,下车就能看到售楼处。龙湖·长楹天街共计10栋楼,4栋住宅(70年产权),6栋公寓(40年产权),公寓和住宅全部为精装修。项目主推140-180平方米三四居,主要针对改善住房,为东四环东五环较为稀缺户型,设计通透实用。
◆记者点评:朝阳北路东端的楼市很火,龙湖·长楹天街是该区域首个高端项目,东部唯一新开发的城市综合体,即将引进IMAX影院、冰场、儿童乐园等配套。
项目就在地铁6号线的常营站上盖,到2013年项目全部交房时,能坐地铁直达东三环。周边是京东最大的保障房区,整体环境待改善。
自身配备全新高端商业,是龙湖在北京的首个综合体项目,集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游等功能于一体的“全家型”商业体,主推“三分钟的生活圈”概念。