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自从2010年,被誉为“铁娘子”的宋广菊执掌保利地产并提出“3~5年再造一个保利”的计划后,“速度与激情”成为保利地产近两年来的真实写照。
粗略测算,今年前三季度,保利地产拿地总地价约163亿元。10月,更是加大拿地力度,先后拿下9块地块,总地价约153亿元。
快速发展的背后无疑需要庞大的资金作为后盾。据保利地产三季报数据显示,公司前三季度实现营业收入313亿元,同比增长44%;实现归属于母公司所有者的净利润38亿元,同比增长10%;全年800亿元的销售目标显然已提前完成。
这一连串亮丽的数据背后亦有隐忧存在。截至10月底,保利地产净负债率90.7%,虽较年初下降28.3%,但仍高于行业平均水平。
对此,某位不愿具名的房地产行业分析师在接受本报记者采访时表示,高周转高杠杆一直是保利地产既定的发展战略,尽管其净负债率相对万科、中海外发展等房企的杠杆率较高,但账面货币资金由二季度的251亿元上升至356亿元,是短期借款与一年内到期非流动负债之和的1.55倍,足以偿还。而且,随着销售资金的回笼,通过合作开发的方式分摊风险,保利财务压力并不大,预计全年销售金额有望突破千亿元,从而带来30%左右的业绩增长。
长城证券、国泰君安及湘财证券等机构均给予保利地产“买入”评级,并提出千亿元销售可期的预判。
本报记者多次尝试接通保利地产董秘黄海的电话,但对方以出差为由未予回应。
央企背景+快速拿地
无疑,军队企业文化和地产央企背景这一特质赋予了保利无与伦比的成长性,为保利地产在项目“融投管售”四大节点的每个环节均提供了极大的便利和优势,使其在融资道路上顺风顺水。而保利在获取土地中开始大量实施联合拿地方式,以此来提升公司的杠杆使用。在10月份联合拿地的合作方就包括万科、首开、融创等知名开发商。
10月10日,保利地产拿下了两块地:当日上午,保利携手万科,以32.56亿元拿下长沙今年最大规模的滨江B7地块;下午,保利又转战上海,联手旗下信保基金,以总价45亿元斩获徐汇区滨江地块。
快速集中拿地的同时,保利地产的销售额也在稳步增长。一边将“高周转”进行到底,一边适时拿地补充土地储备,这两者的较好结合,使得保利重回跃升轨道。
玩转信托
“奔驰的野马,往往需要足够的粮草支撑”。保利这匹“野马”在争取速度的同时,也一直在多举措布局自己的“粮仓”,在多条腿融资的道路上,银行贷款的“绿色通道”固然不用提,曾连贯16家信托发行21款产品的“壮举”在房地产业恐无前例。
据相关数据统计,保利地产是通过信托渠道融资次数最多的房地产企业,发行的信托计划达21款,总共合作的信托公司有16家,是业内与最多信托公司合作的房企,融资规模在72亿~82亿元之间,此举堪称霸主。
某信托工作室人员在接受本报记者采访时表示:“保利合作的信托公司很多都是知名的稳健型信托公司,如华润深国投、上国投和中信信托等。在保利和华润深国投的合作上,均采用贷款投资信托,产品预期收益率相对较低,大约6%。”
纵观保利发行的信托计划,大多都是通过项目所在地的子公司去融资,用旗下项目做抵押,融资成本大约在13%~14%。在收益率上,与交银信托合作的两款信托产品即保利华都三期贷款信托(A类)和保利华都三期贷款信托(B类)的预计收益率当属最高,分别为8.7%和9.2%。
借力基金平台
保利近期大量采用联合形式拿地的合作方除了万科、首开、融创等知名开发商外,还有一个很重要的身影,那就是由保利主导发起成立的房地产私募基金——信保(天津)股权投资基金(以下简称“信保基金”)。
2010年,保利地产作为发起人,联合国内大型金融机构成立了信保基金。成立初期,信保基金的注册资本为3000万元,保利地产持有40%股权。2011年,信保基金增资到1亿元,保利地产的投资成本增至4000万元,持股比例依然是40%。
据悉,截至目前,信保基金的募集总额已达100亿元,绝大多数资金都投向了保利地产自身的开发项目。在2010年成立初期,信保基金就曾先后向保利地产旗下的南京保利紫晶山、武汉保利中央公馆、沈阳保利香槟花园等项目投入20.08亿元。而在近期与保利地产联合拿下的上海地王项目中,有消息称信保基金占股为40%,粗略计算,信保基金投入的资金在18亿元左右。
保利地产董秘黄海曾公开表示,信保基金投资的绝大多数项目都是和保利地产合作的,在合作过程中,基金公司扮演的是财务投资人角色,并不直接参与项目具体开发管理,保利与信保基金的合作原则是对等投资,共担风险。
相关资料显示,信保基金除发起人是保利地产外,其实际负责人是保利地产前董秘岳勇坚,其认购人也主要以保利地产集团内部人士为主。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受本报记者采访时表示,信保基金只是保利的一种融资手段,这只基金在开发前期的拿地阶段就进入,主要是携手保利储备土地。信保基金和保利地产的利益是一致的,保利地产本身的财务杠杆率较高,是想借助信保基金这个融资平台,寻求更多的发展资金。
弃增发变股权激励
回首房地产调控最严厉时期,保利地产的融资计划也曾无一例外地遭到扼杀。
2011年4月,保利地产发布公告称,延长2010年非公开定向增发A股股票议案12个月,发行价格由17.92元/股下调为11.60元/股,发行数量由不超过7亿股调整为不超过9.1亿股,总募集资金依然为不超过96亿元。
当时恰逢保利地产增发计划一年期满之际,最终这96亿元的增发方案能否获证监会通过成为当时业界关注的焦点。
业内人士认为,在证监会对房地产企业再融资毫无“开闸”之意,保利地产下调增发价、延长增发期限的主要目的就是为了“等”,期待房地产政策出现松动,从而获取房地产融资资金。
然而,在坚持了6个月后,保利地产再次发布公告称,结合当前资本市场的融资环境,经与主承销商协商,同意公司撤回2010年非公开发行A股股票申请,这场僵持了长达一年半之久的“增发计划”终于落下帷幕,保利地产96亿元融资计划最终被放弃。
而几乎与此同时,保利地产于2011年11月发布《保利地产股票期权激励计划(草案)》,拟授予激励对象5704万份股票期权,占公司已发行股本总额的0.959%;激励对象总人数为179人,占公司员工总数的1.56%。对于此次激励,保利公告称,在房地产调控时期,该计划有利于稳定公司核心团队,强调公司长期持续增长。
“保利的融资优势是显而易见的,但是即便有千万条融资渠道,保利地产最根本的资金来源还是销售回笼资金,每年的销售额都是呈逐年递增态势,盈利空间较大。它的高回报高周转高利润采取的就是‘借鸡生蛋’的方法,以此维持现金流的通畅。”谢逸枫表示。