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从供给方面看,高房价源自“四过高”。除前述的高地价、高税费和高利润外,还有就是公关成本高,即开发商在从土地获得到地产建设再到住宅销售全过程中,均要与政府有关部门机构、与房地产相关的社会组织打交道,此过程需要进行大量公关工作,花费大量攻关经费,其中主要是请客送礼、法外办事、行贿索贿等非正常支出。据有的社会研究指出,房地产行业的公关成本一般占其开发成本的5—10%,有的高达20—30%。
从需求方面看,高房价源自“三失衡”。第一失衡,是收入分配严重不公:一方面是大量中低收入人群购买力有限,购房有效需求不足,大约占城镇居民85%以上;另一方面是,少数的高收入人群,大约占城镇居民的10%多,其中除部分公开的高收入人群外,特别是少数居民的以灰色和隐形收入为支撑的非公开高收入人群。第二失衡,是居民购房需求失衡,主要是自住性需求增长有限,投资投机性需求过度膨胀,后者大都属于高收入人群。第三失衡,是居民购房需求代际失衡,主要是部分普通居民将上辈人、这辈人前半生和后半生的收入与积蓄用于买房。
中国房价收入比过高,主要是对占城镇家庭85%以上的普通居民而言,对占城镇家庭10%多的公开和不公开的高收入人群而言,当前房价收入比并不高。
解决中国房价收入比过高问题,必须解决“四过高三失衡”问题。主要是挖掘城乡建设用地潜力,扩大住房土地供应量,降低住房土地价格;适当降低房地产开发与销售过程中的税率和费率;采取切实措施,控制开发商过高利润;监控房地产开发过程中所涉及的各类行政行为,打击商业贿赂等违法违规行为;规范收入分配秩序,增加普通居民收入,调节过高收入,保护合法收入,限制灰色收入,取缔非法收入;扩大居民自住性和改善性住房需求,严格限制投资投机性需求;强化普通居民住房消费教育,合理引导住房消费倾向,形成租房与购房、代际间住房消费的合理格局。
高房价的三大推手
政府高地价是高房价的第一推手。从以下三组数据可以得出上述结论:
一是全国平均地价。据国家统计局数据,全国房地产开发企业土地购置平均成交价格,2000年为434元/平方米,2005年为759元/平方米,2010年为2054元/平方米,十年增长了3.73倍,年均增长16.8%,明显超过GDP和物价上涨速度。
二是全国政府土地成交价款。据国家统计局数据,全国房地产开发企业土地购置成交价款,2000年为734亿,2010年为8207亿元。据财政部数据,2011年地方国有土地使用权出让收入33166.24亿元。
三是政府土地出售收益率。政府土地成本由两项构成,征地成本和一级开发成本,市场价高于成本的部分成为土地净收益。有人根据财政部数据推算,2011年地方国有土地使用权出让收入33166.24亿元,扣除征地、拆迁和安置成本并加上其它方面的补偿性和建设性支出后,出让收益为5182亿元,净收益率为15.6%;若只扣除征地拆迁安置成本,出让收益为9537亿元,净收益率为28%。但不少机构的研究显示,地方政府土地出让的实际综合净收益率一般在40%左右。
政府高税费是高房价的第二推手。首先,房地产税种数量多。房地产税费有几十种,其中直接税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税和营业税等,间接税种有印花税、城市维护建设税、企业所得税等,相关费用有教育附加费等。
其次,房地产税费总额大。据全国工商联房地产商会的研究,2008年我国房产税为680亿元,城镇土地使用税为817亿元,房地产行业营业税为1719亿元,土地增值税为447亿元,契税为1307亿元,耕地占用税为314亿元,六项税收占地方本级财政收入的18.45%,占全国税收的9.74%。2009年,地方土地出让收入为15900亿元,占地方本级财政收入的48.3%,加上六项税收,占地方本级财政收入的超过65%。
关于商品住宅价格中到底包含多少税费,国家并公开数据,但一些研究机构指出,中国商品房价格中,政府各类税费占60—70%,其中地价占30—40%,税费占20—30%。
再次,房地产业税收比重高。据国家税务总局数据,2012年1—9月,全国房地产业总税收入9260.8亿元,占第三产业税收总额42919亿元的21.5%,占国内税收总额84215亿元的11%。
最后,房地产业税负总体重。根据国家统计局数据,2011年我国房地产业增加值占全国GDP的5.7%,2012年前三季度占全国GDP的5.9%。就房地产业税收占全国税收的比重,与其增加值占全国GDP的比重而言,房地产业税负大约是各行业平均税负的2倍。
开发商高利润是高房价的第三推手。主要体现在:一是房地产利润率高。据国务院发展研究中心的一项最新研究报告,我国房地产行业毛利润率在2007年后达到30%,超出工业整体水平约10个百分点。部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%,远远高于西方房地产开发企业。据万得研究报告,2011年我国房地产行业平均开发成本为3600元/平方米,全国商品住宅平均价格5011元/平方米,房地产商毛利率为39%,真实利润率为28%。开发成本中,土地成本占75%左右,建安成本占17%左右,其余的管理费用、财务费用、配套设施等8%左右。
二是房地产业与工业利润反差大。据国家统计局数据,2010年全国房地产开发企业的营业利润率为14.2%,销售税金率为8%,人均营业利润29.24万元,人均经营税金及附加16.5万元。各项效益指标大约均在工业同类指标的2倍以上。据“港澳数据终端”统计,2000年至2010年,房地产行业经营总收入增长8.5倍,规模以上工业企业主营业务收入增长7.29倍;同期房地产行业利润总额增长59倍,工业利润总额增长11倍;房地产行业的经营收入利润率由2.28%提高至14.5%,工业主营业务利润率由5.2%提高至7.6%。就是说,2000年的工业利润率是房地产业利润率的2.28倍,2010年的房地产利润率是工业利润率的1.9倍。
21.7倍。北京房价收入比是全国的2倍,是国际公认合理水平的4倍。上海、广州、深圳等一线城市与北京类似。这说明,北京等一线城市的商品房价与当地普通居民实际收入水平已经严重地脱离。