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1月16日,“微击博发—2012西安新浪乐居创新峰会”在西安举行。当日活动现场坐无虚席,地产业内大腕云集,共同探讨未来楼市动向。会上,中国房地产业协会市场委员会副秘书长、中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天还为大家做了题为《2012年中国房地产企业销售TOP50榜单分析及企业发展建议》的演讲,并为房地产企业今后的发展提出了七点建议。同时,新浪商业地产总经理郭杰在会上与大家分享了《商业地产行业分析与整合服务》。活动现场,西安新浪乐居首次发布了“中国房产微博白皮书”。
销售金额及面积上升TOP10门槛提升逾百亿
“由于大型企业具有中小企业所缺乏的品牌效应和规模效应,资源进一步向大企业集中,导致今年企业集中度进一步大幅提升。”在当日的峰会上,专家们就2013年房地产市场的发展及未来走势分析各抒己见,陈啸天在演讲中表示,去年,房地产市场呈现出先抑后扬的发展趋势,前期以价换量、中期回稳,到了四季度,市场呈现回暖的态势。同时,销售金额与面积在前一年的基础上继续上升。
“此外,从企业入榜门槛来看, 2012年中国房地产企业TOP10门槛提升最明显,分别达到460亿元和411万㎡,对比2011年TOP10企业销售金额入榜门槛增幅达46%。同时,TOP20门槛也略有提高,销售额从180亿上升至233亿元,销售面积从166万㎡上升到249万㎡。”陈啸天续称,“销售面积增长速度为50%,高于销售额增长速度。表明在面对常态性调控下,舍弃部分利润快速销售的企业在大势中更占据主动性。”
除此之外,从2012年的销售金额方面来看,千亿以上的超大型房地产企业个数增加,从2011年的仅有万科1家,扩充至目前的3家,而且在均值上也较去年有所上涨。从企业表现来看,绿地与保利十分抢眼,借助高周转运营模式,两家企业今年均实现业绩突破,房企千亿军团中再添两名新成员。陈啸天笑着说,谁能加强管控,做好周转,谁也许就是下一批千亿军团的后备军。
探究房地产房展脉络
房企有效运转七点建议
在演讲中,陈啸天还对房地产企业今后的发展提出了七点建议,首先,房地产企业需要有战略与运营结合的意识。改变战略和运营分头运作的发展模式,两者相结合能把内外部资源有效整合,统筹短长目标,并有效控制风险;第二,三年内要么百亿,要么转型,要么就退出。在行业集中度快速上升的趋势之下,“百亿级”将是诸多小型房企未来三年必须突破的目标,否则转型势在必行。
第三,企业要从土地利润、产品利润过渡到向品牌和周转要利润。过去十年中,企业的利润来源经历了四个阶段的变化,其中高周转盈利已经为当前越来越多的房企所青睐;第四,企业营销由传统的淡旺季转向淡化季节因素。“金九银十”不再是固定的旺季时点,市场季节性因素影响减弱,营销关注贯穿全年。
第五,企业的组织架构设计必须具备极大弹性。这就要求在企业管理中,企业的组织架构应该更具弹性,可以适时切换“追求单项目利润最大化(放权)”与“全局利益平衡及风险把控(收权)”之间的角色;第六,金融脱媒将改变行业基本融资格局,也改变行业发展模式。“金融脱媒”在未来将改变整个行业的融资格局,企业融资将趋向市场化;第七,持有型商业的陷阱不可不防。
商业地产呈现新态势
布局更多样化细分化
“重点开发商主动出击,万达、中粮、华润等行业龙头商业项目遍布全国,并且纷纷提速扩张,零售、金融企业进入商业地产领域。”峰会上,新浪商业地产总经理郭杰在分析目前商业地产的发展趋势时讲到,商业地产发展雏形阶段在20世纪90年代,当时数量极少,规模在10万㎡—20万㎡,代表作有北京国贸中心;21世纪初,商业地产数量增加,规模增至数十万方,代表作有上海恒隆广场;2008年开始,进入大规模开时期,开发规模超过百万方,代表作有万达广场;从2009年开始,商业地产进入快速扩张期,开发数量、规模激增,代表作有华润万象城等。
此外,中西部城市商业地产发展潜力巨大,在全国20个重点城市未来3年商业项目增量图中可以看到,西安增量为1921万㎡。郭杰表示,目前商业地产在发展过程中也存在许多问题,首先是销售型商铺、办公物业方面,存在的问题有:渠道窄,投资客群具有明显的长尾和圈子特征,项目信息传播不定向,无法到达投资客;蓄客难,单纯依靠代理行、经纪人,覆盖面窄,缺少有效手段拓展客户并锁定意向客户;回款慢,投资客对未成熟的商圈持币观望态度,依赖人气带动的商铺销售无法快速回款等。
招商型购物中心、综合体存在的问题有:渠道窄,招商信息发布渠道无法到达目标商家,传统顾问行、代理行驻场的时空局限;资源少,缺乏品牌商家资源积累,谈判话语权弱,顾问行、代理行的商家资源各有弱项;签约慢,商家对缺少品牌的商业项目持观望态度,开发商缺乏进行一对多招商的平台。
对此,陕西中商联商业研究院秘书长侯志国表示:“无论怎样对商铺进行归类划分,它最终的用途都是商贸服务业的经营场所,所以源头上还得从商贸服务业本身来研究。现在许多商铺之所以出现销售难、招商难、运营难的问题,根子上还在于对商贸业市场环境的把握不到位,屡屡出现定位偏差。整个商业地产行业仍然停留在资本投资、投机的层面,商铺当成理财产品来建造并销售,这是很危险的。商业地产投资领域如迟迟不能形成对城市商业研究的良好氛围,则这个行业必然是混乱短命的。”
“解决好商业地产的发展问题,首先要吃透所处城市的商业环境和发展机会,做好商业综合体‘微商圈’产品整体定位和规划设计,不要将目光仅仅盯在百货、超市等主力店稀缺资源上,要记住你所要打造的是个消费中心而非零售中心,许多一线城市购物中心已经出现去主力店现象;其次,商铺的销售招商也需要另辟渠道,开发商需要积极借助譬如商务部门和行业组织、社团的平台资源,拓宽商务交际面;另外,项目的推广模式也不能一味的靠广告宣传吸引眼球,需要通过和投资客就商业知识、理财风险的专题式对接增强项目的投资价值感,提升成交率。”侯志国续称。(记者蔺荣梅)