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进入7月,新修订的《中华人民共和国老年人权益保障法》正式实施,“常回家看看写入法律”成为街头巷尾人们热议的话题。在关注老年人精神需求的同时,新法也对“妥善安排老年人住房”作出了明确规定。实际上,随着生活品质的显著提升,老年人对居住条件有了越来越明确的需求,银发族改善型置业与日俱增。与婚房、学区房无异,养老房正在成为一种“刚需”。
养老改善需求渐涨
养老院的生活不够精彩,又没有其他模式可供选择,现如今,居家型养老仍是本市老年人最主要的生活方式。然而,在家养老的温馨有时候却要遭遇居住条件不佳的窘境,由于老年人的居所普遍房龄较长,或多或少的存在着空间局促、房型不合理、楼层偏高、物业服务差等缺陷。当他们开始追求生活品质、准备安享晚年的时候,这些弊端被明显放大。于是有条件的家庭希望寻找到一处适合老年人生活方式的住房,这就带动了银发族置业需求的涌动。
本市老年人改善型置业正呈现出持续上升的趋势。一些老人愿意亲自选房换房,也有一部分房源的购买者是年轻人,但居住者却是家中的老人。天津中原地产三级市场部北区事业部总经理朱庆江表示,银发族的改善型置业约占到全部二手房交易数量的20—30%,可以说这是一个相当大的市场份额。从成交情况分析,老年人普遍青睐80-120平方米的两室户型,他们并不热衷于市中心繁华地段,中环至外环之间的成熟小区倍受欢迎。
“楼层有点高,出行交通不是很方便”,退休职工李大爷对现有住房并不十分满意。而与他同住一个小区的王阿姨则希望能够搬到一个物业服务水平更高、更加宽敞漂亮的社区,同样她也觉得一楼最适合老年人居住。在随机走访中可以发现,不少老年人对房屋品质更加看重,对环境、交通、医疗等配套有集中诉求。朱庆江介绍说,多数老年人的改善型购房都有降楼层的需求,以往被描述为“一楼脏、二楼乱”的低层住宅,凭借着出入便利的优势已经从乏人问津演变成炙手可热。其中又以一楼住宅更受老年人青睐,如果是带有独立院落的单元,因其实用性和稀缺性,市场需求一直保持旺盛。
新房市场上,尽管大多数项目都配备有电梯,不存在上下楼不便的尴尬,但低层单元仍然是老年人的首选。在上周刚刚有新楼座推出的某住宅项目,一层带院子的户型早早就被客户抢光,销售人员介绍,老年人更喜欢这样的户型,虽然价格比均价高出约20%,却依旧供不应求。
新房市场反应滞后
地产开发商很少有跟不上市场的时候,他们往往领先于置业需求推出产品,甚至以创新反向策动市场趋势。然而在银发族改善型置业渐旺之时,新房市场却明显有些滞后。与婚房、学区房等热门概念相比,此前市场上很少有开发商明确炒作养老房。相比之下,二手房市场充当了先锋的角色,一批房源被中介机构贴上了养老房的标签,作为一个重要类别向市场推荐,其中“地理位置优越、生活配套齐全、出入方便安全”等元素成为了它们的核心竞争力。
市民张大爷一家住在六层楼房中的第四层。随着年纪的增长,原本的好楼层现在却变成了生活的困扰,每次上下楼都会让腿脚不方便的老两口头疼不已,他们下定决心要更换一套出入方便的房子。张大爷说,原本打算购买一套新房,却发现市场上真正适合老年人的项目并不多。中心区域的高房价难以承受,更多的项目则远离市中心,老年人生活中所依赖的交通、医疗等配套设施尚不完善,思前想后,他们转而关注二手房。
当养老房逐渐成为置业的主流需求却无法得到满足时,开发商才恍然大悟般地蜂拥而至,于是近期忽然兴起了一个新的产品分类——养老地产。与普通住宅相比,这种模式在品质地产的硬件基础上植入了管家式服务的内核,不仅在建筑设计、园林规划、装饰标准等方面均以“适合老年人居住”为出发点,还会配备老年人生活所必需的辅助设施和养老服务等。在天津,养老地产试水不久且产品选择有限,市区内的长庚老年公寓和位于静海县的中慈枫林湾老年城均是其中代表。
养老地产模式待定
与以往中小房企为求生存而“另辟蹊径”不同,在看到了旺盛的市场需求后,近期进军养老地产领域的企业可都是来头不小。万科、保利、远洋等房企大腕接连试水,泰康人寿和合众人寿等知名险企也携主业之便加入了开发大潮,就连中石化这样看似不沾边的巨头也已经动手探索起养老产业园区的开发模式。
大品牌的加盟固然提升了老年人置业的信心,但客观地说,国内的养老地产尚无成熟模式可言。对于开发商,养老地产并非盖出质量过硬的房子就算成功,由于老年群体生活需求的特殊性,一系列辅助设施如无障碍通道、保健中心、活动中心等的配套投入,无疑增加了他们的先期成本。与其对应的是,养老地产投资回报周期长则是开发商必须直面的一个课题。而在改善型置业的老年人眼中,生活品质是最值得关注的,除了房屋的舒适度外,还包括开发商承诺的各种养老服务能否真正兑现。面对这一点,长期专注于项目开发的房地产企业,是否有足够的精力和实力坚持深耕养老服务本身,如今尚且不得而知。
天津财经大学经济学院副院长丛屹表示,面对社会逐步进入老龄化、养老服务产业快速发展的时代背景,应该说养老地产将会拥有较为光明的发展前景。但国内大多数城市的养老地产刚刚起步,尚且不能形成明确的发展模式。一方面,市场的确认不够清晰,没有足够的购买量就谈不上产业的形成;另一方面,养老地产并没有摆脱行业烙印,在依托地产项目实现社会养老职能的过程中,地产不应该只是一个载体,同时还应具备休闲、保健、餐饮等与养老相关的一系列产业规划。同时,养老地产的服务内容、人员培训和准入机制等产业化标准,目前也处于缺失状态。