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提到房屋维修基金,很多业主的第一反应是知道有,但是很难提出来用。因为国家有规定,要动用维修基金,需要建筑物内三分之二以上的业主同意使用,而事实上,这一规定很难有操作性。
最近记者了解到,省直单位住房基金管理中心为了提高维修基金使用的便捷性,对原有维修基金使用规定作了进一步完善,只要建筑物内所有权人不超过三分之一的人书面提出反对意见,就视为公示同意。虽然从字面上来看,三分之二同意和不超过三分之一的人反对,意思差不多,但是从执行的角度来看,大大提高了可操作性。另外,新规定还对维修基金的使用流程做了简化,并推出了便民措施,比如申报单位可以通过网上预审等形式申请使用。
维修基金申请不便
使用很少
很多老小区的公房遇到过这样的问题:屋顶漏水了,反映到社区,物业,得到的答复是已经过了保修期,需要动用维修基金,但是用起来很麻烦,需要小区2/3以上的业主同意才可以用。很多业主一听就泄气了,别说人找不齐,就是找齐了,人家也不一定愿意签字。
在2007年,由建设部、财政部发布的第165号令《住宅专项维修资金管理办法》中有明确规定:住宅专项维修资金,是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。其中住宅共用部位一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。在使用住宅专项维修资金时,如果未成立业主大会,需由占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过;如果资金转入业主大会管理的,要由业主大会依法通过。
事实上,业主发现:像屋顶漏水、外立面有裂缝等,不太可能有业主大会表决;更何况很多公有住房已经转到商品房市场,一来业主可能找不到产权单位,二来产权单位也不一定愿意出面帮忙解决。
正是出于这种情况,导致维修基金的使用变得困难,使用很少。而事实情况是,这些省直公有住房,大部分为上世纪八九十年代建造,如今有不少存在漏水、裂缝等问题。为了使维修基金动起来,也使业主更方便使用,近日,浙江省直单位住房基金管理中心出台了《浙江省省直单位公有住房售后维修基金管理使用规定》,对维修基金的使用流程进行了简化,更为便捷、更加人性化。
产权单位不出面的
个人也可申请使用
规定主要有几大亮点,值得省直公房的业主关注。
一是,公示方式变简单了。“使用方案在公示期限内,提出书面反对意见的相关房屋所有权人不超过三分之一的,视为已经相关房屋所有权人三分之二以上通过。”虽然从字面上看起来意思差不多,但是执行层面上,大大简化了手续。操作上,只要在所在建筑物的楼下贴出公示,告知维修方案、维修费用和费用渠道、分摊费用说明等,公示5天后,如果小于三分之一的房屋所有权人提出反对书面意见,就视为公示通过。
二是,之前明确动用维修基金,需要产权单位同意方可申请。现在明确申请使用维修基金的,由业主持产权证复印件,向业主委员会、原售房单位、物业管理单位、专业维修机构中的任一家单位提出维修申请,接受申请的单位提出维修基金使用方案,经公示同意后组织实施。这也为维修基金的使用提供了很强的可操作性。
三是,产权单位可以网上完成预审。只要产权单位开通网上业务功能,就可以将相关材料,比如公示材料、维修费用按户分摊清册等在网上递交,经基金中心预审通过后,产权单位从网上下载这些材料加盖公章,就可以到基金中心来办理维修费用拨付就可以了。也就是说,只需要最后来省直住房基金管理中心,就可以拿到维修费用。
如果按照这些新规定,那么维修基金的使用就变得简单可行。像前段时间,桃源新村某幢房源,单元内共17户人家,出现外立面渗漏,按照这个流程,不到一个月的时间,就完成了公示、维修、拨付费用等全部流程。
腾空房
也需要交存维修基金
另外,记者从省直单位住房基金中心了解到,省直单位出售腾空房和其它来源的单位公有住房,今后都要建立共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金包括单位交存和个人交存两部分,纳入省直单位住房基金管理中心维修基金专户统一管理和核算。
据了解,腾空房的原房主,会在换购房源时,将原房的维修基金也带走,因此,新拍卖的腾空房,就面临没有维修基金的问题。为此,省直单位住房基金中心规定:今后出售的腾空房,单位维修基金按建筑面积100元/平方米标准,从售房款中提取;个人维修基金按建筑面积10元/平方米标准,购房时与购房款一并交纳。如果是房改房换购腾空房,单位维修基金按扣除原房单位维修基金金额后的差额部分提取,个人维修基金按面积差交纳。原房的单位和个人维修基金转入该腾空房维修基金账户。
如果对省直公房的维修基金还有疑问,读者可以拨打省直单位住房基金管理中心热线12329-0咨询。
本报实习生杨驰远
本报记者赵红燕