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南五环亦庄的二手房都3万元了,三环内还有3万多的房子吗?答案是有,而且还不少。但即使单价如此便宜,购房人也未必肯出手,因为这些房子是四五十年产权的商住楼。据了解,目前市场上有大量这样的商住楼,价格明显低于周边住宅,但因为有使用年限短、不能落户、税费高、居住成本高等问题,成交量并不高。
北二环60平方米
只卖210万元
60平方米,210万元,北二环的位置,单价仅合35000元,还精装修……在一堆单价6万元、7万元的房源中,当购房人小叶看到这套便宜房源时,禁不住“心潮澎湃”,马上给中介打电话,担心晚一步被别人抢走了。
“我当天晚上就赶过去看了,这是德胜凯旋小区的一套大开间,房间朝北,室内就像酒店似的:一进门,左边是一个卫生间,右边是一个开放式的厨房,台面上有电磁炉可以做饭。再往里走就是一张床和一个写字台了,空间显得挺大的,一两个人住肯定没问题。”小叶介绍说。
房子让小叶满意的不仅是室内。“楼里的大堂很气派,显得有档次,小区南侧还有一个小花园。因为房子是2009年建好的,公共空间很干净,居住应该挺舒服的。”小叶对这套房子还真动心了。
据带小叶看房的中介介绍,与这套房一路之隔的塔院小区,上世纪八十年代的老楼都卖6万元了,而新建的商品房小区阳光丽景,都奔着8万元一平方米去了。
二百多万的楼税费还要40万
既然单价、总价都这么便宜,那就出手吧。但当中介给小叶算完了税费,小叶有些犹豫了。
因为这套房子是商住楼,住宅该缴的税,都要缴,而且还是按上线缴,比如5.6%的营业税、溢价部分20%的个税、3%的契税。光这几项就20多万元了。
更让小叶咋舌的是:商住楼还要交30%至60%的土地增值税。这套房的最低计税价格是27000元左右,总价160万元,业主的购房价是100万元左右,之间60万元的价差,即使按30%的土地增值税交,也要18万元。也就是说,这套210万元的房子,光税款就40多万元。
小叶算了一下儿,加上2.7%的中介费和其他费用,这套房的交易成本需要50万元左右。小叶向中介咨询:能否把税费减少一些?中介说,即使把一些贷款利息、装修费等成本算上,税费最少也要35万元左右,加上中介费,还需要40多万元。
“200万元的房子,光缴税费40多万元,谁接受得了呀。”小叶沮丧地说。
二手商住楼市场成交少
还一个让小叶没想到的是,商住楼虽然不限购,但首付至少5成,贷款只能贷10年,按基准利率的1.1倍计息。这样一算,成本更高了。
纠结了几天,小叶对这套房还是放弃了:“全算上260万元了,住进去之后,这个小区物业费每月每平方米3.5元,水费6.2元,电费1元,都比普通住宅高很多,买得起,养不起了。如果再出售,买家还要交这么高的税,等于把投资的路也堵上了。”
据链家地产市场部张旭介绍,目前市场上有不少这样的商住楼,比如东二环广渠门内的领行国际,市场价3.7万元左右;西二环内的茶贸国际中心,均价2.5万元左右;西直门附近的钻河公寓,均价4万元……都比周边二手商品房便宜三成到一半,但这样的房源成交量并不高。
张旭提醒说,商住楼使用期短,只有40年,综合立项的也不过50年。交易成本高,特别是有30%至60%的土地增值税。因此,即使房价将来涨了,投资空间也不大。同时,商住楼的持有成本高,这类项目多采用酒店服务式管理,物业费通常要比住宅立项的公寓高出许多,并且是商业用水商业用电,没有燃气对于居住也非常不方便。特别是很多在城里买房的人,不少是看重城区的户口,为将来孩子上学落户,但产权四五十年的商住楼是不能落户的。因此,买商住楼除非有实际需求,否则,商住楼未必像表面上那么划算。