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售后包租房”,通俗是指开发商向购房人承诺,对其所购买的商品房,由开发商承租或者通过中介代为出租,并支付固定年回报,业主自己不住,而是作为一种投资。
还真有这样的好事?有的。杭州张女士2009年买的一套房子就是这样:租给了中介公司,固定租金,合约定8年。不过,最近,中介突然给张女士发函,表示要“降租”了,而且租金打折幅度近5折。
对此,张女士表示无法接受,理由很简单,合同白纸黑字,明明白白。而房屋中介的解释也很干脆,房子租不出去,公司亏本经营只得降低租金。虽然,房屋中介对合同约定并没有否认,也承认自己违约,但他强调如果不违约公司就要倒闭,也是无奈之举。
记者调查发现,“售后包租”是很多开发商销售的一个策略,因其保证收益率,也被很多投资客看中,但背后隐藏的风险却很少被人关注。
6%突然降到3.5%
“包租”中介承认自己违约
张女士的房子面积67.32平方米,总价90.6万多元,位于杭州城北拱墅区花园岗街的易购大厦内。2009年,她与杭州和景房地产经纪有限公司(以下简称和景房产)约定包租8年(租期至2017年7月31日),年收益为总价×6%,一年就可以收益5万多元。
最近,她突然收到了中介一封信函,主题就是要下调收益率,6%降低到3.5%,且从2013年7月1日开始执行。这让张女士很不能接受。她坚持认为,6%、8年都是合同中白纸黑字约定的。“和景房产违约在先,关键的是这中介公司根本就不给我们商量的余地,仅仅是它单方面决定,然后通知我而已。”
对于张女士的质疑,和景房产相关负责人寿美娟并没有否认,她也承认和景房产违约在先,但强调这是如今整个租房市场不景气,且已经是亏本现状下不得已的应对。“因为整个房地产连续低迷,我们公司也不例外地承受了相应压力,从2010年10月至今,租金支付亏损严重,公司已无力承担,不得已下调收益率。”不过,寿美娟也强调,租赁市场一旦有回暖迹象,他们也会及时上调业主的收益回报。
据了解,易购大厦建好后,原开发商委托和景房产进行“包租式”销售,即向消费者承诺,房子买下后,“和景房产”会包租下来,并保证收益。
对此,张女士表示:“既然实现不了这样的收益,为何要做这样的承诺,而且还是白纸黑字约定好了?”寿美娟解释说,房地产市场变化非公司能定,而同期类似包租的承诺有的比6%还要高,他们公司的承诺已经不高了。“易购大厦大部分的产权都是投资客买走了,投资就有风险,一些外地的包租房产,租金一分都收不到,我们公司至少现在还在坚持。”
违约赔偿产生争议
“退房”还是“两个月的租金”
既然和景房产承认违约,张女士认为就应按照合同中违约责任来处理。记者在双方签订的“租赁合同”中看到第八条第1款写道:任何一方不得擅自变更、解除、提前单方终止合同,任何一方违反本条约的,须赔偿给对方造成的所有损失。
对于赔偿“所有损失”,张女士也提出了自己的要求——退房。
张女士所购买的房产在易购大厦城北花园岗街,当初买房时她自己对房子能不能租出去心里打鼓,但楼盘销售时的承诺——包租,6%收益,8年合同——强烈吸引了她,直至最后下单购买。“如果当初不是这个承诺,我是不会买距离市中心这么远的房子,既然中介现在突然说不执行约定好的收益了,那么我就应该有权要求退房。”
至于承担违约责任,和景房产也想到了,但和张女士的要求相差很大。“我们只是中介,退房要和房产公司交涉。对于不同意下调收益的业主,我们就只能停止支付包租款,并支付2个月的房租作为赔偿金,然后把钥匙什么的还给业主,让她自己打理。”寿美娟说。
据寿美娟介绍,和景房产在易购大厦共“包租”了45套房产,自从下调租金收益后,仅有少数几户业主“不同意”。“这个项目很多都是外地人过来投资的,有的人手上好几套,做惯投资的都知道,现在这种形势下,我们还愿意坚持付租金已经很不错了,我们也想和业主好好沟通,但租金收益率确实没办法,希望业主理解。”
双方争议太大,无法沟通。近日,和景房产表示欢迎张女士通过法律途径维权。张女士也委托律师向和景房产发去了律师函。截至记者发稿,双方都表示将通过法律途径解决。
“售后包租”风险不小
专业律师提出三点提醒
实际上,带租约销售、开发商承诺投资回报的商业项目在浙江并不新鲜,仅以和景房产为例,早在2006年,和景房产就开始代理新盘的包租业务。
记者调查发现,开发商之所以推出“售后包租”的销售模式,主要是为了解决资金困难。而现在采取的由中介公司或租赁公司等第三人承租或受托包租的方式,业主付清房款后,便与开发商没有任何法律关系,无论如何,开发商皆坐收渔利。
为此,业内人士也提出了“售后包租”的风险,可能存在两种情形,一是商铺价格虚高,开发商或者房产中介把商铺提价后再出售,羊毛出在羊身上,开发商在租期内返还的租金实际上还是投资者支付的高房价;其次不排除开发商有“金蝉脱壳”的可能,资金紧张的开发商希望借机出货走人,特别是委托给第三方的中介,一旦中介公司出现资金紧张,完全有可能跑路。
浙江海浩律师事务所赵公明律师,在实际工作中也碰到了多个“售后包租”的案例,综合之前的经验,赵公明对投资者提出了他的三点建议:
首先,售后包租行为是一种合同行为,业主在投资之前,应当调查所要投资购买的楼盘所处位置、是否有升值潜力,开发商的资信能力、声誉,承租人或受托包租人的履约能力、声誉等。
其次,在签约时,要将开发商、中介公司的承诺载入合同条款,重要的是要明确相关责任人的违约责任。
最后,应当让开发商成为租赁合同或委托合同的担保人,一旦中介公司或租赁公司不能承担赔偿责任时,开发商应承担连带赔偿责任。
售后包租
看上去很美
对于投资者而言,谁都希望买到一个投资回报固定、完全不用自己操心的带租约商铺,所以“包租”被很多人认同。记者调查发现,张女士的遭遇并非个例,而房地产市场上“售后包租房”已经成为很多商铺销售的噱头。
撕开“售后包租”的外衣,才发现它是有“案底”的——2001年6月1日,国务院颁布的《商品房销售管理办法》中明确规定,房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房,房地产开发企业不得采取售后包租,或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。原因就是“售后包租”被认为扰乱房地产市场。
然而,上有政策下有对策,而今的“售后包租”也打起了擦边球,经营方不再是开发商,而是作为中介方的投资公司或者房屋中介。一旦租赁环节出现问题,不能实现包租,其损失只能由租户或第三方承担,与开发商无关。
而但凡房地产市场不景气,开发商资金紧张,类似的销售噱头就越来越多,“售后包租”看着很美,投资者可得擦亮眼睛了。李阳阳